Miquel Montes (Barcelona, 1960) es director general del Grupo Banco Sabadell, del que forma parte la inmobiliaria Solvia. Con 35 años de trayectoria en el sector financiero, Montes ha sido clave en el proceso de integración de entidades históricas de la banca española. La última, el Banco CAM.
Pregunta. ¿Cuál es la composición de la cartera de Solvia?
Respuesta. Más del 50% de la cartera en valor son viviendas terminadas. El resto está repartido entre casi un 30% en solares y cerca de un 20% en suelo en desarrollo. La composición de la cartera se ha visto un poco alterada por la incorporación de activos del Banco CAM, mucho producto terminado de segunda mano fruto de las adjudicaciones inmobiliarias de años anteriores.
P. ¿Sigue entrando producto adjudicado?
R. La exposición del grupo es de aproximadamente 29.000 millones de euros, entre crédito al promotor y activos adjudicados. De estos, algo menos de 13.500 proceden del banco, y unos 15.800, del CAM, en su mayor parte cubiertos por el esquema de protección de activos, EPA. Lo que entra fruto de las adjudicaciones se ha reducido en volumen, ya no aumenta, pero no podemos decir que haya bajado.
P. Presumen de ser una entidad que no ha desahuciado.
R. En las situaciones irregulares de financiación a particulares hemos tomado la decisión de evitar al máximo el conflicto. Adecuamos el esfuerzo hipotecario al flujo disponible de las familias y recurrimos a cualquier solución, incluso con mediadores externos, antes de la demanda de ejecución. Tenemos 2.000 viviendas de alquiler bonificadas con clientes del banco, sobre todo en territorio del Banco CAM.
P. ¿Cómo les funcionan las campañas de descuentos?
R. En el invierno del año pasado, cuando había pocas transacciones y teníamos la amenaza de que los cambios legislativos y del IVA provocaran una temporada horrorosa, decidimos fomentar transacciones para generar la sensación de que el mercado existe. Lo hicimos bonificando los inmuebles de segunda mano de perfil más bajo, los que más antigüedad tenían en el catálogo, y nos ha salido bien. Hemos hecho una barbaridad de ventas y hemos movilizado el mercado; además, en un 65% han sido operaciones al contado. Sobre la campaña de junio de segundas residencias, tenemos mil ofertas en formalización y poco más de mil en espera. Llegaremos o nos quedaremos cerca del objetivo de vender 16.000 viviendas.
P. Tienen casi 250 suelos. ¿Qué planes tienen?
R. Este año iniciaremos 40 promociones en toda España y en México (donde tenemos inversiones financiadas por el CAM), que suman un millar de viviendas. Es muy significativo, muy pocas promotoras hacían mil viviendas al año. Se van a empezar a comercializar durante el tercer trimestre y queremos que sean casos de éxito con rentabilidades atractivas.
P. ¿Vislumbran la recuperación del mercado?
R. La estrategia no es solo liquidar el portfolio, sino también ayudar a que el mercado se regenere, no el que hubo, que tenía una dosis de irracional, pero sí recuperarlo: la vivienda es una necesidad y en determinadas zonas hay demanda. Promover viviendas es un negocio decente que hay que reivindicar.
P. ¿Están comprando muchos extranjeros?
R. Sí. Las ventas a extranjeros han crecido un 22% desde 2009. En 2012 se alcanzó el pico histórico (con 25.533 activos), por encima de las 24.608 unidades en 2007. Y entre estos compradores hay variedad. En edificios rehabilitados de Madrid, el comprador natural es el latinoamericano; en el Levante, británicos, rusos y aparecen compradores del norte de África, egipcios y argelinos.
P. ¿Suscita interés el anuncio del Gobierno de otorgar permiso de residencia a compradores?
R. Sí. Hay grupos de inversores chinos que están localizando producto para comprar cuando esté en vigor el permiso.
P. ¿Invierten en campañas en el extranjero?
R. Así es, queremos mejorar la rentabilidad porque hay muchos márgenes que se quedan en la cadena de intermediación de esta demanda, queremos apoderarnos de todos los márgenes.
P. ¿Habían visto antes compradores del norte de África?
R. No. Compran producto de lujo, son clientes que vienen con el ferri de Orán, de Argelia: profesionales liberales, altos funcionarios, que quieren tener algo para pasar tiempo fuera de su país; no vienen a trabajar.
P. ¿Veremos compras de paquetes? ¿Y de fondos oportunistas?
R. Los fondos oportunistas llevan tiempo aquí, pero el gap de precios era muy grande, esperan niveles de retorno muy altos en poco tiempo. Afortunadamente, hemos visto un canal minorista que fijaba unas referencias de precio que, aun teniendo descuentos, estaban mucho más arriba que la oferta de los fondos. Cuando haya cierta mejoría en la situación macro aparecerán inversores menos procíclicos, más estables, que serán los que cambiarán la reconfiguración, con oferta más institucional de inmuebles en renta.
P. ¿Cómo cree que su sector puede mejorar su imagen?
R. Es algo que tiene un punto de injusto. Estamos haciendo generalizaciones constantemente. No digo que el sector financiero no se merezca una parte de la consideración social que tiene, pero creo que lo que tenemos que hacer para mejorar no es la imagen, sino el resultado. Nosotros, cuando entramos en el Banco CAM, dejamos de hacer lanzamientos, seguir por la vía del conflicto no nos soluciona nada. Pero tampoco podemos abandonar los derechos del banco, el banco ha facilitado un crédito en su momento y lo razonable es esperar que sea satisfecho. Siendo muy dramática la situación de la persona que se encuentra en esta coyuntura, las cifras globales demuestran que la mayor parte del enorme portfolio hipotecario español está en una situación de normalidad favorecida por las flexibilidades que las entidades han podido introducir cuando han sido capaces de hacerlo. También es verdad que nos ha ido muy mal al sistema que determinadas entidades estuvieran en situaciones muy críticas, porque no han tenido esas oportunidades de flexibilizar y han castigado mucho a sus clientelas. No todos hemos estado en las mismas situaciones, ni nos hemos comportado igual.
P. ¿Cómo afectará la irrupción de la Sareb en el mercado?
R. Es un instrumento singular y complejo que le da al sector una oportunidad de introducir una dinámica de regenerar el mercado y darle volumen sin tener que limitar todos los valores de los activos, porque tiene 15 años para hacerlo. Tiene activos de muchos precios distintos, han entrado a un valor de transferencia razonable, puede cumplir su plan de negocio sin tener que vender deprisa y mal.
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