C. GARCÍA-PANDO - La nueva Ley del Alquiler, llamada oficialmente como la ley de medidas de flexibilización yfomento del mercado del alquiler, se ha elaborado con la intención de estimular su crecimiento, flexibilizando las condiciones, dando prioridad al acuerdo entre las partes e intentando acelerar el procedimiento de desahucio ante los impagos. No obstante, ¿cómo es la ley del alquiler en otros países europeos? ¿Nos estamos asemejando a modelos más exitosos que el nuestro?
Algunos de los principales cambios introducidos en España han sido la posibilidad de pactar la actualización de la renta sin vincularla obligatoriamente al IPC. El propietario podrá recuperar la vivienda sin necesidad de que esté previsto en el contrato si la requiere para sí o sus familiares. También, el inquilino podrá abandonar la vivienda en cualquier momento, avisando con un mes de antelación. El periodo mínimo de prórroga forzosa del contrato se reduce de cinco a tres años. En cuanto a los desahucios, la falta de pago permitirá finalizar el contrato de alquiler sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de sentencia. ¿Cómo funciona en Inglaterra, Francia, Alemania, Italia u Holanda?
Reino Unido
La duración inicial mínima del alquiler suele ser más corta: de 6 a 12 meses lo que ya la hace aún más flexible que España. Durante este primer periodo, el propietario no podrá subir ni actualizar la renta. Si el dueño o el inquilino deciden dar por finalizado el contrato tendrá que ajustarse a un periodo de preaviso fijado en el documento. Si el inquilino decide irse antes se considerará abandono y el arrendador podría seguir cobrando la renta hasta que finalice el tiempo contratado o se quedará con parte de la cuantía del depósito. “Llevo casi tres años viviendo en Londres de alquiler y aparte de ser carísimo, el inquilino carga con demasiados gastos. Cuando hay reparaciones en el piso normalmente el propietario no las paga y en los temas de limpieza antes de entrar a vivir, suele ser el arrendatario el que tiene que correr con los gastos”, nos cuenta Leo G. un español que trabaja en la banca.
La fianza suele ser el importe de un mes o dos de renta al igual que España. Como nos confiesa Leo, “no te la devuelven hasta que el propietario ha dado el visto bueno y siempre te intentan quitar dinero”. Debe depositarse en Deposit Protection Scheme donde debe registrarse la identidad de las partes. En general, “el legislador busca asegurar los derechos del propietario al que considera parte más débil en la relación a perder la posesión“, o que la misma sufra destrozos, además de los impagos, asegura Jesús P. López Pelaz, socio fundador y director de Abogado Amigo, algo bastante contrario “al derecho español o italiano que entiende que el inquilino es la parte más débil”. Además, López Pelaz también señala que es frecuente en los contratos ingleses se regule detalladamente el uso del inmueble siendo típicas cláusulas sobre la posesión de animales, prohibición de fiestas, prohibición de fumar en el inmueble… etc.
Francia
En el país vecino es el ejemplo paradigmático en cuanto ayudas al pago del alquiler. “Hay una política de subvención a fondo perdido de alquiler para los inquilinos y además, Francia dispone de un parque público de alquiler inmenso”, asegura Javier Burón, abogado y exviceconsejero de Vivienda del País Vasco. Por ley, la actualización de la renta se hace una vez al año a través de un cálculo que tiene en cuenta los índices de los costes de construcción. La fianza exigida suele ser más elevada: dos meses de renta. La duración mínima de estos contratos es de un año, al igual que en Reino Unido. “He estado vivienda cuatro años en Lyon pagando alrededor de unos 800 euros al mes con mi pareja y solo pudimos alquilar con el aval de mi novio, si no a mí sola no me hubieran dejado”, cuenta Sandra S. una periodista que ahora vive en España. “La gran diferencia que veo entre los dos países es que en Francia te piden más garantías que aquí”, opina Sandra.
Para abandonar el piso, es necesario comunicárselo al dueño cumpliendo con el periodo de preaviso que se establezca en el contrato, que oscila generalmente entre tres y cinco meses. Si se deja antes, el inquilino se verá obligado a pagar el periodo completo. El inventario es un documento muy importante, que se debe realizar con el propietario para dejar constancia del contenido y el estado del mismo. Generalmente los apartamentos no están amueblados. De entrada se deberá acordar quién se hará cargo de los gastos de mantenimiento, aunque muchas veces los propietarios ya los incluyen en la renta.
Alemania
En la nación germana, la ley tiende a inclinarse a favor del inquilino y casualmente es uno de los países donde más extendido está este mercado. “Es un modelo de concertación, donde no hay un parque público, pero es un mercado muy profesionalizado y privado, formado por un conjunto de asociaciones de viviendas que ofrecen viviendas a precios asequibles”, explica Burón. La mayoría de los propietarios exigen un depósito (‘kaution’) de un importe de hasta tres meses de alquiler más un 16% de IVA. No obstante, muchos propietarios sólo requieren el equivalente a uno o dos meses de alquiler. El arrendador debe garantizar que el inquilino reciba el monto total más los intereses que ha generado por el período completo, para ello se debe ingresar en una cuenta bancaria y recibir de esta forma los intereses. De esta manera, se evita que el propietario se quede con más dinero del acordado.
Como en el resto de países europeos, el contrato debe incluir periodos de preaviso, que suele ser de tres meses tanto por si el inquilino o el propietario quieren abandonar el piso, no obstante, éste último no puede darlo por terminado sin motivo. Algunos arrendadores piden un seguro contra los desperfectos e incluso de responsabilidad a terceros. Se necesita permiso del propietario para hacer copia de las llaves. Además, en algunos casos en los que no haya servicio quitanieves o de limpieza en las calles, se tendrá que encargar el inquilino una vez por semana, cláusula que aparecerá en el contrato. Existe una asociación de inquilinos llamada Mieterschutz-Vereine que proporciona ayuda y asesoramiento gratuito.
Holanda e Italia
Holanda dispone de un parque público de alquiler y un parque privado pero ninguno de los dos es excesivamente importante en tamaño. “En Holanda existen asociaciones de viviendas que son entidades privadas que gestionan viviendas en alquiler sin ánimo de lucro y aunque son una entidad privada colaboran con la Administración para ofrecer viviendas a precios accesibles“, nos cuenta Burón.
Por otra parte, la ley de alquileres en Italia se asemeja bastante a la española, no obstante, el abogado Jesús P. López Pelaz asegura que la duración mínima del contrato es mayor: cuatro años. Transcurridos los cuales, el arrendador podrá recuperarla si va a ocupar la casa para sí o se dispone a venderla o si no se prorrogará de forma automática cuatro años más. Ni el inquilino ni el propietario por sí solos pueden desistir del contrato. El director de Abogado Amigo destaca que “se permite a los ayuntamientos promover con las organizaciones de la propiedad municipal, contratos marco de ámbito local en los que se establezcan condiciones diferentes de las legales, por lo que es recomendable consultar con experto local”. En cuanto a los desahucios, éstos se paralizan en situaciones de especial necesidad, por ejemplo, para inquilinos mayores de 65 años.
Fuente: http://www.pisos.com
