La crisis ha hecho que las entidades financieras subiesen más sus diferenciales en aquel tipo de hipotecas que son más usuales en España, las de tipo variable.
Lo primero es indicar qué es una hipoteca a tipo fijo. Se trata de aquellos préstamos hipotecarios que en el momento de su firma se negoción un determinado tipo de interés que da lugar a un pago mensual de una determinada cantidad, la cual ni subirá ni bajará cuando el Euribor hipotecario varíe. El dar un tipo fijo a la largo de la operación hace que la cuota sea siempre constante y se eviten los disgustos de subidas inesperadas, pero también los beneficios de las posibles bajadas.
En la época del boom inmobiliario, con tipos del Euribor hipotecario entorno al 3% o 3,25%, muchas entidades ofrecían hipotecas a tipo fijo en las cuales, en los mejores casos, hablamos de 2,50 o 3 puntos por encima del precio del Euribor. Si a esto se le une el hecho de que estas hipotecas suelen ser concedidas a menor plazo que las referenciadas a variable, las cuotas mensuales resultantes eran bastante superiores que las de las referenciadas a variable.
Como ejemplo, había entidades que ofrecían un 5,50% TAE (las más baratas) a tipo fijo mientras que en variable llegaban a ofrecer un Euribor + 0,50, que sería de aquella un 3,75% o 4%. Claramente, si podías aguantar lo que subirían las cuotas en caso de subidas de interés, interesaba más la hipoteca a variable. Hoy las hipotecas a tipo fijo no bajan del 6%.
¿Qué ha pasado desde la crisis hasta hoy?
Donde el Euribor hipotecario estaba al 3% hoy está al 0,50% con lo que, quien firmó a variable hace un lustro, ha salido muy beneficiado mientras que el que firmó a tipo fijo no. Pero distinto es lo que ocurre para aquellos que solicitan la hipoteca ahora.
Las entidades han reducido el tipo por el Euribor hipotecario pero han aumentado los diferenciales que le añaden, no encontrando fácilmente hipotecas con menos de Euribor + 2,50 en estos momentos y para este tipo, con mucha vinculación. El diferencial medio de las ofertas del mercado pasa levemente de los 3 puntos sobre el Euribor.
Si analizamos esto para quien pida una hipoteca hoy, lo normal es hablar a variable de tipos del 3,50% - 4% frente a la oferta de hipotecas a tipo fijo que encontramos como la del Banesto (a plazo de 10 años) que ofrece un 5,85% TAE, la del Activo Bank (a 12 años) con un 5,95%, la de esta entidad pero a 15 años con un 6,10% o la del Banco Herrero a 25 años al 6,60%.
¿Qué elegir?
Las entidades han subido levemente el tipo fijo en sus hipotecas, pero lo han subido en mayor cuantía en los diferenciales a aplicar en las de a tipo variable. Si esperamos que el Euribor se mantenga en importes tan bajos durante unos cuantos años, debemos de decir que vuelve a compensar las hipotecas a tipo variable. Ahora bien, si volviésemos a tipos de hace un lustro (3% o 3,25%) el diferencial aplicado a las hipotecas a variable haría que fuesen más caras que las que se firmasen a tipo fijo.
Es decir, la crisis ha hecho que las entidades financieras subiesen más sus diferenciales en aquel tipo de hipotecas que son más usuales en España, las de tipo variable. Por lo contrario, las de tipo fijo han subido en una menor cuantía. Optar por una u otra depende de las perspectivas que se nos planteen en cuanto a la evolución del Euribor.
Lo que se dice es que en los próximos dos lustros el Euribor hipotecario estará por debajo de los tipos de hace un lustro. Si hacemos caso, y pedimos una hipoteca aun plazo de entre 10 y 15 años, está claro que deberíamos de contratar una hipoteca a tipo variable. Si el plazo sube a 20 años y pensando que dentro de 10 va a estar por encima de hace un lustro, la opción se complica y puede que ambos tipos de hipotecas sean interesantes según el perfil del cliente.
Ahora bien, si contratamos hoy una hipoteca a 25, 30 o más años, y creemos que dentro de 10 años el Euribor volverá a niveles del 3% o 3,25% está claro que debemos de pensar seriamente en firma una hipoteca hoy a tipo fijo, ya que la ventaja de los 10 primeros años de firmar a variable desaparecerá con los siguientes 15 o 20 años en los cuales al subir el Euribor y sumarle el elevado diferencial es más caro mensualmente el préstamo a variable frente al tipo fijo.
Por lo tanto, si queremos pedir una hipoteca hoy ya no llega con hacer números, sino que debemos de hacer en cierta medida de futurólogos hipotecarios. En España el problema no es tanto si elegir entre tipo fijo y variable, sino si podemos elegir. La banca no quiere asumir el riesgo de tipos de interés y no ofrece préstamos hipotecarios a tipo fijo rentables, además de exigir requisitos mucho más duros que con sus equivalentes variables. Lo económicamente interesante sería contratar hipotecas a tipo fijo, si no se puede asumir una variación muy fuerte de la cuota contratada. Sin embargo, complicado es obtener financiación fija en estos momentos, más aún que la ya exigente variable.
José Luis del Campo, experto del portal iAhorro.
Fuente: http://www.expansion.com/
