Jacobo Diaz, responsable de Productos y Mercados y miembro del Comité de Dirección de Bankinter explica en una entrevista a Expansion.com que su banco puede ofrecer la hipoteca con dación en pago sin encarecer los precios porque siempre ha tenido una política prudente de riesgos.
Hace aproximadamente año y medio, Bankinter se ha transformado en la primera entidad financiera española y, de momento, la única, en comercializar de forma generalizada una hipoteca con dación en pago, es decir, que tenga como única garantía la vivienda hipotecada, sin garantías personales por parte del comprador. En un momento en que hay fuerte presión de la opinión pública para que esta fórmula se aplique de forma generalizada mediante una reforma de la Ley Hipotecaria, Expansion.com ha preguntado a Bankinter qué resultados está teniendo su experiencia. Jacobo Diaz explica porque el banco puede ofrecer esta opción y en qué se diferencia de sus competidores.
Pregunta: Bankinter ha sido la primera (y, de momento, la única) entidad que ha aplicado la dación en pago a sus hipotecas. ¿Qué respuesta ha tenido por parte de los clientes?
Respuesta: Llevamos cerca de un año y medio comercializando la Hipoteca Sin Más y estamos orgullosos de ser la única entidad que tiene esta oferta. Los clientes preguntan por ella, en el mercado ya se conoce que Bankinter ofrece esta posibilidad, y sí, hay peticiones.
P: Un argumento en contra de la dación en pago es que supondría un encarecimiento de las hipotecas al aumentar el riesgo que asume el banco. ¿Esto ha ocurrido con las hipotecas de Bankinter?
R: No hay absolutamente diferencia de precio entre las hipotecas con dación en pago y las otras. Para nosotros, ofrecer esta posibilidad al cliente no ha supuesto un encarecimiento del préstamo.
P: ¿Y cómo lo explica?
R: Por nuestra política prudente de riesgo. Nosotros nunca hemos tenido que recurrir a la garantía personal para recobrar un préstamo, así que al quitarla de la hipoteca no tenemos que cubrir más riesgo.
P: Entonces, ¿se puede decir que Bankinter es más selectivo a la hora de conceder hipotecas?
R: Somos selectivos a la hora de medir el riesgo. Los números hablan claro: nuestra ratio de morosidad está en el 4,28%, frente al 11.32% del sector. Y la mora hipotecaria la tenemos en el 2,16%, que compara con el 3,5% promedio. Y esto no ha ocurrido ahora: nuestra morosidad siempre ha sido un tercio o la mitad que el resto y esto nos permite ofrecer la dación en pago sin encarecer el préstamo, porque no necesitamos la garantía personal.
P: ¿Cree que sería positivo generalizar la dación en pago, como propone una parte de la opinión pública?
R: Sería positivo que la dación en pago se generalizara. No digo al 100% de las hipotecas, ni de forma obligatoria, pero sí que más entidades ofrecieran este tipo de producto. Sería positivo para la banca y para la sociedad. Si los bancos aplican un buen criterio a la hora de conceder los préstamos, pueden hacerlo: todo se resume en la buena gestión del binomio rentabilidad-riesgo.
P: Sin embargo, las agencias de ráting han avisado que quitar la garantía personal de las hipotecas provocaría problemas a los bancos españoles para colocar titulizaciones hipotecarias. ¿A Bankinter le ha ocurrido?
R: La verdad es que el mercado de titulizaciones es prácticamente inexistente, de momento sigue sin haber mercado para estos títulos, así que no hemos visto ningún efecto. En nuestro caso, además, el historial hipotecario demuestra que nunca hemos tenido que recurrir a las garantías personales, así que la calidad de las titulizaciones no se ve afectada. Eso sí, a las entidades que en pasado sí recurrieron a las garantías personales para cobrar, los inversores podrían exigir más garantías para comprarle una titulización de hipotecas con dación en pago. O pedir más rentabilidad. Y esta situación se podría generalizar en el mercado y, por el efecto contagio, afectar también a las titulizaciones de Bankinter.
P: ¿En qué rango de diferenciales se sitúan las hipotecas de Bankinter?
R: No tenemos un precio fijo, la oferta varía en función del cliente. Tenemos en cuenta no sólo su calidad crediticia y el riesgo de la operación, sino también su vinculación con el banco. Aun así, en la última presentación de resultados comunicamos el diferencial promedio de las hipotecas de nueva producción, que está en un 3% sobre el Euribor a doce meses.
P: Y ¿qué requisitos se pide para conceder la Hipoteca Sin Más? (loan to value; esfuerzo sobre ingresos etcétera).
R: En primer lugar, este préstamo sólo se concede para la adquisición de vivienda habitual. No sirve para comprar una residencia de vacaciones o una nave industrial. Esto es ya, en sí mismo, un factor que reduce el riesgo de impago. Además, el préstamo no puede superar el 80% del valor de la vivienda, lo que el Banco de España ha estado recomendando durante años sin que los bancos le hicieran caso. El plazo máximo de concesión es de 35 años, siempre que el prestatario no alcance los 70 años antes del fin del periodo de devolución.
P: Otros bancos hacen referencia al «esfuerzo», es decir, el porcentaje máximo que la cuota mensual del préstamo puede ocupar de los ingresos de la familia.
R: Nosotros en esto no utilizamos una cifra cerrada, ya que depende de varios factores. Y siempre se puede jugar con los plazos.
P: ¿Cómo ha evolucionado el porcentaje de rechazo de créditos de Bankinter? De cada 100 peticiones ¿cuántas no se atienden?
R: La evolución de este indicador no sirve de mucho. Hay que tener en cuenta que la situación ha cambiado: la demanda ha caído mucho y los precios de las hipotecas se han encarecido. Hay menos gentes que quiere y puede adquirir una vivienda y, además, los diferenciales de las hipotecas han aumentado. Recordemos que en 2012 se vendieron apenas 325.000 viviendas, frente a las 560.000 de 2008 y las 916.000 de 2006.
Además, en Bankinter estamos en un proceso para reducir el peso de las hipotecas residenciales en el balance, para dar más espacio a la banca de empresa. Es un proceso que nos ayudará a equilibrar el balance y a mejorar los márgenes. Pero nuestros criterios para conceder hipotecas no ha cambiado, hemos sido y somos prudentes.
P: ¿Cuándo cree que se empezará a reactivar el mercado hipotecario?
R: No antes de 2015. Se ven señales, como que los extranjeros vuelven a mostrar interés por comprar en España. Pero el porcentaje es pequeño y el entorno sigue siendo muy complicado. Así que habrá que esperar aún un par de años.
Fuente: http://www.expansion.com/
Hace aproximadamente año y medio, Bankinter se ha transformado en la primera entidad financiera española y, de momento, la única, en comercializar de forma generalizada una hipoteca con dación en pago, es decir, que tenga como única garantía la vivienda hipotecada, sin garantías personales por parte del comprador. En un momento en que hay fuerte presión de la opinión pública para que esta fórmula se aplique de forma generalizada mediante una reforma de la Ley Hipotecaria, Expansion.com ha preguntado a Bankinter qué resultados está teniendo su experiencia. Jacobo Diaz explica porque el banco puede ofrecer esta opción y en qué se diferencia de sus competidores.
Pregunta: Bankinter ha sido la primera (y, de momento, la única) entidad que ha aplicado la dación en pago a sus hipotecas. ¿Qué respuesta ha tenido por parte de los clientes?
Respuesta: Llevamos cerca de un año y medio comercializando la Hipoteca Sin Más y estamos orgullosos de ser la única entidad que tiene esta oferta. Los clientes preguntan por ella, en el mercado ya se conoce que Bankinter ofrece esta posibilidad, y sí, hay peticiones.
P: Un argumento en contra de la dación en pago es que supondría un encarecimiento de las hipotecas al aumentar el riesgo que asume el banco. ¿Esto ha ocurrido con las hipotecas de Bankinter?
R: No hay absolutamente diferencia de precio entre las hipotecas con dación en pago y las otras. Para nosotros, ofrecer esta posibilidad al cliente no ha supuesto un encarecimiento del préstamo.
P: ¿Y cómo lo explica?
R: Por nuestra política prudente de riesgo. Nosotros nunca hemos tenido que recurrir a la garantía personal para recobrar un préstamo, así que al quitarla de la hipoteca no tenemos que cubrir más riesgo.
P: Entonces, ¿se puede decir que Bankinter es más selectivo a la hora de conceder hipotecas?
R: Somos selectivos a la hora de medir el riesgo. Los números hablan claro: nuestra ratio de morosidad está en el 4,28%, frente al 11.32% del sector. Y la mora hipotecaria la tenemos en el 2,16%, que compara con el 3,5% promedio. Y esto no ha ocurrido ahora: nuestra morosidad siempre ha sido un tercio o la mitad que el resto y esto nos permite ofrecer la dación en pago sin encarecer el préstamo, porque no necesitamos la garantía personal.
P: ¿Cree que sería positivo generalizar la dación en pago, como propone una parte de la opinión pública?
R: Sería positivo que la dación en pago se generalizara. No digo al 100% de las hipotecas, ni de forma obligatoria, pero sí que más entidades ofrecieran este tipo de producto. Sería positivo para la banca y para la sociedad. Si los bancos aplican un buen criterio a la hora de conceder los préstamos, pueden hacerlo: todo se resume en la buena gestión del binomio rentabilidad-riesgo.
P: Sin embargo, las agencias de ráting han avisado que quitar la garantía personal de las hipotecas provocaría problemas a los bancos españoles para colocar titulizaciones hipotecarias. ¿A Bankinter le ha ocurrido?
R: La verdad es que el mercado de titulizaciones es prácticamente inexistente, de momento sigue sin haber mercado para estos títulos, así que no hemos visto ningún efecto. En nuestro caso, además, el historial hipotecario demuestra que nunca hemos tenido que recurrir a las garantías personales, así que la calidad de las titulizaciones no se ve afectada. Eso sí, a las entidades que en pasado sí recurrieron a las garantías personales para cobrar, los inversores podrían exigir más garantías para comprarle una titulización de hipotecas con dación en pago. O pedir más rentabilidad. Y esta situación se podría generalizar en el mercado y, por el efecto contagio, afectar también a las titulizaciones de Bankinter.
P: ¿En qué rango de diferenciales se sitúan las hipotecas de Bankinter?
R: No tenemos un precio fijo, la oferta varía en función del cliente. Tenemos en cuenta no sólo su calidad crediticia y el riesgo de la operación, sino también su vinculación con el banco. Aun así, en la última presentación de resultados comunicamos el diferencial promedio de las hipotecas de nueva producción, que está en un 3% sobre el Euribor a doce meses.
P: Y ¿qué requisitos se pide para conceder la Hipoteca Sin Más? (loan to value; esfuerzo sobre ingresos etcétera).
R: En primer lugar, este préstamo sólo se concede para la adquisición de vivienda habitual. No sirve para comprar una residencia de vacaciones o una nave industrial. Esto es ya, en sí mismo, un factor que reduce el riesgo de impago. Además, el préstamo no puede superar el 80% del valor de la vivienda, lo que el Banco de España ha estado recomendando durante años sin que los bancos le hicieran caso. El plazo máximo de concesión es de 35 años, siempre que el prestatario no alcance los 70 años antes del fin del periodo de devolución.
P: Otros bancos hacen referencia al «esfuerzo», es decir, el porcentaje máximo que la cuota mensual del préstamo puede ocupar de los ingresos de la familia.
R: Nosotros en esto no utilizamos una cifra cerrada, ya que depende de varios factores. Y siempre se puede jugar con los plazos.
P: ¿Cómo ha evolucionado el porcentaje de rechazo de créditos de Bankinter? De cada 100 peticiones ¿cuántas no se atienden?
R: La evolución de este indicador no sirve de mucho. Hay que tener en cuenta que la situación ha cambiado: la demanda ha caído mucho y los precios de las hipotecas se han encarecido. Hay menos gentes que quiere y puede adquirir una vivienda y, además, los diferenciales de las hipotecas han aumentado. Recordemos que en 2012 se vendieron apenas 325.000 viviendas, frente a las 560.000 de 2008 y las 916.000 de 2006.
Además, en Bankinter estamos en un proceso para reducir el peso de las hipotecas residenciales en el balance, para dar más espacio a la banca de empresa. Es un proceso que nos ayudará a equilibrar el balance y a mejorar los márgenes. Pero nuestros criterios para conceder hipotecas no ha cambiado, hemos sido y somos prudentes.
P: ¿Cuándo cree que se empezará a reactivar el mercado hipotecario?
R: No antes de 2015. Se ven señales, como que los extranjeros vuelven a mostrar interés por comprar en España. Pero el porcentaje es pequeño y el entorno sigue siendo muy complicado. Así que habrá que esperar aún un par de años.
Fuente: http://www.expansion.com/
