Si alguien viniera de fuera, no supiera de la situación hipotecaria española y echara un vistazo a los tipos de referencia del mercado hipotecario a cierre de año sería optimista: Euribor al 0,549%, Interest Rate Swap (IRS) a 5 años, 0,806%.
Pero la realidad es completamente distinta, nos encontramos con un mercado casi completamente parado en el que se dan pocas hipotecas y muy caras. Tan sólo las “prisas” por cerrar algunas operaciones antes de que acabara la desgravación fiscal de 2012 ha hecho incrementar la concesión de hipotecas en los últimos meses, pero acabadas estas ¿Qué va a pasar en los próximos meses?
Las perspectivas hipotecarias no son buenas e incluso el nuevo tipo de referencia, el IRS que muchas entidades solicitaron para sustituir por el Euribor, y que tenía la ventaja de ser más estables (al medir permutas financieras a 5 años) y que prácticamente no se está utilizando, y eso que se está moviendo entre un 0,3%-0,4% por encima del Euribor y es en teoría también más rentable para los bancos. ¿Por qué no lo están aplicando? Principalmente por una parálisis del sector, con una bajada de los tipos que lejos de favorecer la concesión de préstamos lo que está realizando es ralentizarlo aún más por culpa de aplicar los bancos estrategias erróneas que suponen ponerse la soga al cuello.
Errores del pasado, errores del presente
Los bancos han ido limitando o poniendo barreras a la concesión de hipotecas en los últimos años disparando los diferenciales. Si antes del estallido de la crisis era muy sencillo encontrarnos Euribor + 0,35%, ahora lo más corriente es verlas alrededor de Euribor + 3%. Con ello se aseguraban pocas operaciones y precios altos, a la vez que los referenciales (Euribor) bajaban hasta niveles mínimos históricos, un nivel que se va a mantener durante bastantes meses, debido a la debilidad económica de la zona euro que obligará a que continúe el BCE con política monetaria expansiva. En esta situación es bueno mirar atrás.
Una fecha importante es junio de 2008, en esos meses ya se empezaba a hablar abiertamente de crisis, aunque también se seguía utilizando eufemismos como “desaceleración prolongada” pero mientras esto sucedía el Euribor había escalado hasta el 5,398%. ¿Qué significaba? Que familias que habían pagado un 2% por su hipoteca apenas 2-3 años antes en ese momento tenían que abonar casi el 6%, si esto le añadimos que muchas de ellas eran hipotecas a plazos muy largos (40 o incluso hasta 50 años) y que apenas amortizaban capital, el resultado es que multiplicaban por 3 o incluso hasta 4 las cuotas a pagar. El resultado, junto al desempleo lo vemos ahora, miles de desahucios y dramas familiares.
Paradojas y malas decisiones
Con un entorno de tipos mucho más bajos que los mínimos anteriores, el problema de una subida de tipos a medio y largo plazo es mayor, y han hecho crecer los riesgos los propios bancos. Si pongo un diferencial del 3% a un IRS al 0,80%, obtengo un préstamo al 3,80%, un tipo alto si consideramos el precio del dinero pero que puede asumirse, pero si el IRS se dispara en unos años por encima del 5%, algo plausible si hay una recuperación y hay que hacer una política monetaria restrictiva nos encontraremos hipotecas al 8%-9% que causarían un grave problema al sistema. De hecho Fitch considera como un escenario probable que se dispare por esas razones la morosidad de los préstamos hipotecarios hasta más de 3, en un entorno como el actual en el que estos tipos de préstamos ya superan el 3,6% se alcanzaría el 11,4%, y la morosidad global superaría con creces el 15%.
En definitiva, los bancos no utilizan el IRS porque han multiplicado su riesgo al elevar los diferenciales. Soluciones, la más práctica es volver a ofrecer diferenciales inferiores y así conseguir cuotas que puedan ser sostenibles con cualquier entorno de tipos de intereses. Eso sería lo ideal, pero lo más probable es que lo que se haga es exigir que las cuotas actuales respecto a la renta sean muchos menores, por debajo del 25% de lo que gane y hasta un 15%, es decir hipotecas menos accesibles. El único “salvavidas” es que los precios de la vivienda continúen la corrección y hagan que la carga total a hipotecar baje de forma general.
El IRS o permuta de tipos de interés es un ejemplo más de que la banca no sabe lo que quiere o, quiere salir ganando siempre. Cuando el Euribor estaba demasiado bajo reclamaron el IRS, para ahora no utilizarlo por miedo a conceder hipotecas cuya revisión sea cada 5 años.
Por mucho que se diga, la banca siempre gana, o lo pretende al menos.
Fuente: http://www.expansion.com/
Pero la realidad es completamente distinta, nos encontramos con un mercado casi completamente parado en el que se dan pocas hipotecas y muy caras. Tan sólo las “prisas” por cerrar algunas operaciones antes de que acabara la desgravación fiscal de 2012 ha hecho incrementar la concesión de hipotecas en los últimos meses, pero acabadas estas ¿Qué va a pasar en los próximos meses?
Las perspectivas hipotecarias no son buenas e incluso el nuevo tipo de referencia, el IRS que muchas entidades solicitaron para sustituir por el Euribor, y que tenía la ventaja de ser más estables (al medir permutas financieras a 5 años) y que prácticamente no se está utilizando, y eso que se está moviendo entre un 0,3%-0,4% por encima del Euribor y es en teoría también más rentable para los bancos. ¿Por qué no lo están aplicando? Principalmente por una parálisis del sector, con una bajada de los tipos que lejos de favorecer la concesión de préstamos lo que está realizando es ralentizarlo aún más por culpa de aplicar los bancos estrategias erróneas que suponen ponerse la soga al cuello.
Errores del pasado, errores del presente
Los bancos han ido limitando o poniendo barreras a la concesión de hipotecas en los últimos años disparando los diferenciales. Si antes del estallido de la crisis era muy sencillo encontrarnos Euribor + 0,35%, ahora lo más corriente es verlas alrededor de Euribor + 3%. Con ello se aseguraban pocas operaciones y precios altos, a la vez que los referenciales (Euribor) bajaban hasta niveles mínimos históricos, un nivel que se va a mantener durante bastantes meses, debido a la debilidad económica de la zona euro que obligará a que continúe el BCE con política monetaria expansiva. En esta situación es bueno mirar atrás.
Una fecha importante es junio de 2008, en esos meses ya se empezaba a hablar abiertamente de crisis, aunque también se seguía utilizando eufemismos como “desaceleración prolongada” pero mientras esto sucedía el Euribor había escalado hasta el 5,398%. ¿Qué significaba? Que familias que habían pagado un 2% por su hipoteca apenas 2-3 años antes en ese momento tenían que abonar casi el 6%, si esto le añadimos que muchas de ellas eran hipotecas a plazos muy largos (40 o incluso hasta 50 años) y que apenas amortizaban capital, el resultado es que multiplicaban por 3 o incluso hasta 4 las cuotas a pagar. El resultado, junto al desempleo lo vemos ahora, miles de desahucios y dramas familiares.
Paradojas y malas decisiones
Con un entorno de tipos mucho más bajos que los mínimos anteriores, el problema de una subida de tipos a medio y largo plazo es mayor, y han hecho crecer los riesgos los propios bancos. Si pongo un diferencial del 3% a un IRS al 0,80%, obtengo un préstamo al 3,80%, un tipo alto si consideramos el precio del dinero pero que puede asumirse, pero si el IRS se dispara en unos años por encima del 5%, algo plausible si hay una recuperación y hay que hacer una política monetaria restrictiva nos encontraremos hipotecas al 8%-9% que causarían un grave problema al sistema. De hecho Fitch considera como un escenario probable que se dispare por esas razones la morosidad de los préstamos hipotecarios hasta más de 3, en un entorno como el actual en el que estos tipos de préstamos ya superan el 3,6% se alcanzaría el 11,4%, y la morosidad global superaría con creces el 15%.
En definitiva, los bancos no utilizan el IRS porque han multiplicado su riesgo al elevar los diferenciales. Soluciones, la más práctica es volver a ofrecer diferenciales inferiores y así conseguir cuotas que puedan ser sostenibles con cualquier entorno de tipos de intereses. Eso sería lo ideal, pero lo más probable es que lo que se haga es exigir que las cuotas actuales respecto a la renta sean muchos menores, por debajo del 25% de lo que gane y hasta un 15%, es decir hipotecas menos accesibles. El único “salvavidas” es que los precios de la vivienda continúen la corrección y hagan que la carga total a hipotecar baje de forma general.
El IRS o permuta de tipos de interés es un ejemplo más de que la banca no sabe lo que quiere o, quiere salir ganando siempre. Cuando el Euribor estaba demasiado bajo reclamaron el IRS, para ahora no utilizarlo por miedo a conceder hipotecas cuya revisión sea cada 5 años.
Por mucho que se diga, la banca siempre gana, o lo pretende al menos.
Fuente: http://www.expansion.com/
