Eloy Bohúa, director del Salón Inmobiliario de Madrid.
Eloy Bohúa nos pone al tanto de la oferta y las estrategias que seguirán los expositores de la feria los próximos días 19, 20, 21 y 22 de abril. Por otra parte, reconoce que la obtención de financiación condicionará más la compra que el precio del inmueble.
pisos.com
08:00h
¿Qué expectativas tienen para esta edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA)?
El SIMA se ha constituido como una magnífica oportunidad comercial para las empresas expositoras, ya que permite a las empresas reunidas convocar a posibles compradores. Éste siempre ha sido y es uno de los principales objetivos de la feria: ser una herramienta que facilite entrar en contacto con un público cualificado que está en proceso de compra de una vivienda. Por otro lado, desde un punto de vista profesional, esta convocatoria tiene un claro componente internacional, pues dentro del programa de la feria se articularán numerosos debates sobre temas actuales del sector.
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08:05h
¿Qué condiciones deben reunir los potenciales compradores nacionales que acudan al SIMA para salir de la feria como propietarios?
Según las encuestas que realizamos a la salida de las ediciones tras la visita, el 95-96% de los que acuden a la feria se encuentra en proceso de compra. La cita es la ocasión perfecta para encontrar lo que se busca, ya sea en Madrid, tanto comunidad como capital, como en las provincias de los alrededores o dentro del catálogo de oferta vacacional en el Mediterráneo, las islas o el norte de España. Tener capacidad para acceder a la financiación es el elemento más diferencial en estos momentos. La feria va atendiendo poco a poco a esta coyuntura, ampliando su oferta de alquiler y de alquiler con opción a compra, que son alternativas cada vez más atractivas y que llegan a una representación muy amplia de la demanda.
El público más numeroso que acude al SIMA tiene entre 25 y 35 años y viene buscando primera vivienda. Otra parte importante de los asistentes acude para comprar vivienda habitual de reposición, mientras que otro sector es el de los inversores privados, que compran para luego alquilar, ya sea en capital o en costa. Todos ellos tienen un perfil comprador claro. Después, la capacidad de financiación no es tan fácil de conocer. Una parte muy importante ya comienza a informarse sobre su capacidad de financiación para adecuar su presupuesto a su búsqueda y en función de lo que las entidades les darían.
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08:10h
¿Ha vuelto el interés de la demanda extranjera? ¿Cuáles son los países que tienen una mayor intención de invertir en vivienda en España?
Según apunta el Banco de España, la demanda extranjera ha vuelto a España. Las tasas de inversión están creciendo a ritmo de dos dígitos desde hace unos meses por el ajuste de los precios en la costa. Los países más activos siguen siendo los habituales, con los alemanes a la cabeza. También se habla mucho de los rusos, los nórdicos y los británicos.
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08:15h
¿Cuáles son las estrategias con las que los expositores tienen pensado atraer a los clientes?
Las empresas expositoras continúan, bien actuando sobre el precio, bien ofreciendo incentivos adicionales, tales como garajes o trasteros de regalo. El precio es un reclamo necesario, y con ocasión de una feria, se presentan de manera especial. También estamos viendo un intento por atraer a los clientes con fórmulas alternativas que faciliten el acceso a la financiación. Igualmente, se están ofreciendo los gastos de escritura gratis, se está asumiendo el coste del IVA, poniendo a disposición la vivienda llave en mano hasta conseguir el importe previo a la escritura, se está facilitando un periodo de alquiler con opción de compra, etc.
Asimismo, en vivienda sobre plano, las promotoras están trasladando una confianza total al comprador, tanto en lo que respecta a la constructora como en la financiación, dándole todas las garantías de que la edificación se va a llevar a cabo.
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08:20h
Teniendo en cuenta que el mercado inmobiliario no es homogéneo, ¿en qué zonas de la capital madrileña es un buen momento para comprar porque los precios han finalizado su recorrido a la baja?
El mercado funciona de manera muy distinta, no solo por zonas, sino también por tipo de producto, ya que no es lo mismo la obra nueva que la segunda mano. Por otro lado, a la hora de tomar una decisión de compra no solo hay que considerar el precio de la vivienda, sino también las condiciones de la financiación. Los precios continúan a la baja, pero el coste de la financiación va al alza. El Euríbor se resiste a subir, pero los diferenciales crecen, haciendo que la financiación sea más cara. Se debe valorar todo en su conjunto.
Si se continúa esperando en precio, puede que al final se acabe pagando más por la hipoteca. Los precios tienen menos recorrido a la baja en zonas más consolidadas, allí donde menos desequilibrio existe entre oferta y demanda. Lejos de los centros urbanos, las viviendas tendrán más difícil salida si no hay correcciones adicionales de precio.
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08:25h
Respecto a la segunda residencia, ¿cuáles son las zonas que presentan oportunidades de compra más atractivas?
Todas, sin duda. En la feria, será frecuente ver, por ejemplo, apartamentos de nueva construcción en la costa por debajo de los 100.000 euros, tanto en el litoral Cantábrico como en el Mediterráneo, e incluso más baratos en zonas de interior. Pero no todo el producto vacacional será de este tipo. También habrá viviendas unifamiliares más exclusivas en la Costa del Sol o la Costa Brava. No obstante, en el litoral existen muy buenas oportunidades. Además, por el tipo de comprador, en muchos casos no se está condicionado por la financiación.
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08:30h
¿La recuperación de la deducción y la prorrogación del IVA superreducido serán las claves para el impulso de las ventas?
No son suficientes, pero son un aliciente importante. Se trata de medidas anticíclicas, que facilitan el acceso. Son incentivos interesantes que no se deben minusvalorar, pero lo verdaderamente esencial es que el problema de la financiación se resuelva lo antes posible.
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08:35h
¿Qué es más determinante en estos momentos para que una venta tenga éxito: un precio atractivo o la financiación asegurada?
Todos los compradores tienen que pasar el scoring del banco. El precio es un factor necesario para que la venta tenga lugar, pero la financiación es, en estos momentos, el primer factor. Por muy atractivo que sea el primero, sin el segundo la venta no se cierra.
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08:40h
Al hilo de la anterior pregunta, ¿en qué porcentaje está la escasa flexibilidad hipotecaria impidiendo las transacciones?
Todo depende de la ubicación y del tipo de producto, así como del perfil del comprador que ha hecho la reserva o el contrato de compraventa. Muchas operaciones no se consideran cerradas hasta que no se firma la hipoteca. Un porcentaje importante no se concreta porque, finalmente, el banco no concede el préstamo. Sin duda, se trata de un freno, las entidades tienen sus condiciones. Que vuelva la financiación es la única manera real de que se dinamicen las ventas.
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08:45h
¿Qué influencia tendrá la reforma financiera en el sector inmobiliario? ¿Bajarán más los precios? ¿La financiación será aún más rígida?
Dependerá del proceso de concentración que se deriva de la propia reforma. Todavía no se conocen las estrategias que pondrán en marcha las entidades resultantes. La obligación de provisionar ofrece margen para una reducción de precios de los activos inmobiliarios en manos de las entidades, pero por el hecho de tener un menor valor en libros, bancos y cajas no van a renunciar a vender los pisos por un valor de mercado. Esta reforma va a seguir presionando los precios a la baja, pero cada entidad actuará en función de sus necesidades.
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08:50h
¿El stock es el principal problema que impide que se construyan nuevas viviendas o es la falta de financiación para desarrollar nuevos proyectos?
Ambos factores influyen. El stock, como el mercado en su conjunto, no es homogéneo. No se conocen las cifras con exactitud, y hay muy poco análisis según la zona. En las áreas con sobreoferta, parece difícil que se desarrollen nuevas promociones, salvo que por el carácter del proyecto puedan tener un precio competitivo. En un área donde haya demanda pujante, la financiación será lo más importante, pero si los particulares tienen dificultades para lograrla, las empresas tienen muchas más para comenzar nuevos proyectos.
Esperemos que esto no signifique un estrangulamiento de la oferta. La ubicación junto con el precio son los factores más importantes para un comprador. Puesto que es poco probable que esto cambie, si en una determinada zona no hay oferta, el precio tenderá a subir.
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08:55h
¿Cree que existen regiones, provincias o capitales donde la crisis inmobiliaria ni se ha notado?
En todas las zonas se ha notado la crisis. Podría decirse que se han salvado de la quema los productos más exclusivos, puesto que reúnen condiciones de mayor equilibrio entre oferta y demanda, por ejemplo, en el centro de Madrid y Barcelona, donde hay un producto y un perfil de demandante muy definido.
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08:57h
Más allá del precio ajustado y de la fácil financiación, ¿el empleo es la verdadera clave para que haya compradores? ¿Cómo cree que ha afectado la inestabilidad laboral a la morosidad y las ejecuciones?
Comprar una vivienda compromete los recursos de una familia durante mucho tiempo. La incertidumbre sobre el futuro retrae la demanda. El desempleo está afectando a muchas capas de la población, y es evidente que esto tenga una incidencia muy importante en la morosidad y en las ejecuciones hipotecarias. El crecimiento del empleo es sin duda uno de los condicionantes de la recuperación del sector.
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09:00h
Desde su punto de vista, ¿qué medidas hacen falta para que el alquiler sea valorado como una verdadera alternativa a la compra?
España tiene una inercia muy fuerte hacia la propiedad porque se ve como una forma de ahorro, una seguridad futura. En nuestro país hace falta que se produzca una emancipación de los jóvenes más temprana, no condicionada por la compra. Asimismo, necesitamos una mayor movilidad laboral, algo que solo se consigue fomentando el alquiler. Por otro lado, es necesario que el mercado del alquiler se profesionalice.
Actualmente, el 85% de los contratos de alquiler se hacen entre particulares. No existe un número de empresas suficientes dedicadas a gestionar viviendas en alquiler de un modo profesional. Se están dando los pasos para ello, pero todavía no se ven los resultados. También se debería impulsar el alquiler con opción a compra, que es una fórmula mixta que, en mi opinión, debe tener un mayor recorrido.
Fuente: http://www.pisos.com/
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08:00h
¿Qué expectativas tienen para esta edición del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA)?
El SIMA se ha constituido como una magnífica oportunidad comercial para las empresas expositoras, ya que permite a las empresas reunidas convocar a posibles compradores. Éste siempre ha sido y es uno de los principales objetivos de la feria: ser una herramienta que facilite entrar en contacto con un público cualificado que está en proceso de compra de una vivienda. Por otro lado, desde un punto de vista profesional, esta convocatoria tiene un claro componente internacional, pues dentro del programa de la feria se articularán numerosos debates sobre temas actuales del sector.
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08:05h
¿Qué condiciones deben reunir los potenciales compradores nacionales que acudan al SIMA para salir de la feria como propietarios?
Según las encuestas que realizamos a la salida de las ediciones tras la visita, el 95-96% de los que acuden a la feria se encuentra en proceso de compra. La cita es la ocasión perfecta para encontrar lo que se busca, ya sea en Madrid, tanto comunidad como capital, como en las provincias de los alrededores o dentro del catálogo de oferta vacacional en el Mediterráneo, las islas o el norte de España. Tener capacidad para acceder a la financiación es el elemento más diferencial en estos momentos. La feria va atendiendo poco a poco a esta coyuntura, ampliando su oferta de alquiler y de alquiler con opción a compra, que son alternativas cada vez más atractivas y que llegan a una representación muy amplia de la demanda.
El público más numeroso que acude al SIMA tiene entre 25 y 35 años y viene buscando primera vivienda. Otra parte importante de los asistentes acude para comprar vivienda habitual de reposición, mientras que otro sector es el de los inversores privados, que compran para luego alquilar, ya sea en capital o en costa. Todos ellos tienen un perfil comprador claro. Después, la capacidad de financiación no es tan fácil de conocer. Una parte muy importante ya comienza a informarse sobre su capacidad de financiación para adecuar su presupuesto a su búsqueda y en función de lo que las entidades les darían.
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08:10h
¿Ha vuelto el interés de la demanda extranjera? ¿Cuáles son los países que tienen una mayor intención de invertir en vivienda en España?
Según apunta el Banco de España, la demanda extranjera ha vuelto a España. Las tasas de inversión están creciendo a ritmo de dos dígitos desde hace unos meses por el ajuste de los precios en la costa. Los países más activos siguen siendo los habituales, con los alemanes a la cabeza. También se habla mucho de los rusos, los nórdicos y los británicos.
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08:15h
¿Cuáles son las estrategias con las que los expositores tienen pensado atraer a los clientes?
Las empresas expositoras continúan, bien actuando sobre el precio, bien ofreciendo incentivos adicionales, tales como garajes o trasteros de regalo. El precio es un reclamo necesario, y con ocasión de una feria, se presentan de manera especial. También estamos viendo un intento por atraer a los clientes con fórmulas alternativas que faciliten el acceso a la financiación. Igualmente, se están ofreciendo los gastos de escritura gratis, se está asumiendo el coste del IVA, poniendo a disposición la vivienda llave en mano hasta conseguir el importe previo a la escritura, se está facilitando un periodo de alquiler con opción de compra, etc.
Asimismo, en vivienda sobre plano, las promotoras están trasladando una confianza total al comprador, tanto en lo que respecta a la constructora como en la financiación, dándole todas las garantías de que la edificación se va a llevar a cabo.
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08:20h
Teniendo en cuenta que el mercado inmobiliario no es homogéneo, ¿en qué zonas de la capital madrileña es un buen momento para comprar porque los precios han finalizado su recorrido a la baja?
El mercado funciona de manera muy distinta, no solo por zonas, sino también por tipo de producto, ya que no es lo mismo la obra nueva que la segunda mano. Por otro lado, a la hora de tomar una decisión de compra no solo hay que considerar el precio de la vivienda, sino también las condiciones de la financiación. Los precios continúan a la baja, pero el coste de la financiación va al alza. El Euríbor se resiste a subir, pero los diferenciales crecen, haciendo que la financiación sea más cara. Se debe valorar todo en su conjunto.
Si se continúa esperando en precio, puede que al final se acabe pagando más por la hipoteca. Los precios tienen menos recorrido a la baja en zonas más consolidadas, allí donde menos desequilibrio existe entre oferta y demanda. Lejos de los centros urbanos, las viviendas tendrán más difícil salida si no hay correcciones adicionales de precio.
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08:25h
Respecto a la segunda residencia, ¿cuáles son las zonas que presentan oportunidades de compra más atractivas?
Todas, sin duda. En la feria, será frecuente ver, por ejemplo, apartamentos de nueva construcción en la costa por debajo de los 100.000 euros, tanto en el litoral Cantábrico como en el Mediterráneo, e incluso más baratos en zonas de interior. Pero no todo el producto vacacional será de este tipo. También habrá viviendas unifamiliares más exclusivas en la Costa del Sol o la Costa Brava. No obstante, en el litoral existen muy buenas oportunidades. Además, por el tipo de comprador, en muchos casos no se está condicionado por la financiación.
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08:30h
¿La recuperación de la deducción y la prorrogación del IVA superreducido serán las claves para el impulso de las ventas?
No son suficientes, pero son un aliciente importante. Se trata de medidas anticíclicas, que facilitan el acceso. Son incentivos interesantes que no se deben minusvalorar, pero lo verdaderamente esencial es que el problema de la financiación se resuelva lo antes posible.
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08:35h
¿Qué es más determinante en estos momentos para que una venta tenga éxito: un precio atractivo o la financiación asegurada?
Todos los compradores tienen que pasar el scoring del banco. El precio es un factor necesario para que la venta tenga lugar, pero la financiación es, en estos momentos, el primer factor. Por muy atractivo que sea el primero, sin el segundo la venta no se cierra.
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08:40h
Al hilo de la anterior pregunta, ¿en qué porcentaje está la escasa flexibilidad hipotecaria impidiendo las transacciones?
Todo depende de la ubicación y del tipo de producto, así como del perfil del comprador que ha hecho la reserva o el contrato de compraventa. Muchas operaciones no se consideran cerradas hasta que no se firma la hipoteca. Un porcentaje importante no se concreta porque, finalmente, el banco no concede el préstamo. Sin duda, se trata de un freno, las entidades tienen sus condiciones. Que vuelva la financiación es la única manera real de que se dinamicen las ventas.
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08:45h
¿Qué influencia tendrá la reforma financiera en el sector inmobiliario? ¿Bajarán más los precios? ¿La financiación será aún más rígida?
Dependerá del proceso de concentración que se deriva de la propia reforma. Todavía no se conocen las estrategias que pondrán en marcha las entidades resultantes. La obligación de provisionar ofrece margen para una reducción de precios de los activos inmobiliarios en manos de las entidades, pero por el hecho de tener un menor valor en libros, bancos y cajas no van a renunciar a vender los pisos por un valor de mercado. Esta reforma va a seguir presionando los precios a la baja, pero cada entidad actuará en función de sus necesidades.
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08:50h
¿El stock es el principal problema que impide que se construyan nuevas viviendas o es la falta de financiación para desarrollar nuevos proyectos?
Ambos factores influyen. El stock, como el mercado en su conjunto, no es homogéneo. No se conocen las cifras con exactitud, y hay muy poco análisis según la zona. En las áreas con sobreoferta, parece difícil que se desarrollen nuevas promociones, salvo que por el carácter del proyecto puedan tener un precio competitivo. En un área donde haya demanda pujante, la financiación será lo más importante, pero si los particulares tienen dificultades para lograrla, las empresas tienen muchas más para comenzar nuevos proyectos.
Esperemos que esto no signifique un estrangulamiento de la oferta. La ubicación junto con el precio son los factores más importantes para un comprador. Puesto que es poco probable que esto cambie, si en una determinada zona no hay oferta, el precio tenderá a subir.
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08:55h
¿Cree que existen regiones, provincias o capitales donde la crisis inmobiliaria ni se ha notado?
En todas las zonas se ha notado la crisis. Podría decirse que se han salvado de la quema los productos más exclusivos, puesto que reúnen condiciones de mayor equilibrio entre oferta y demanda, por ejemplo, en el centro de Madrid y Barcelona, donde hay un producto y un perfil de demandante muy definido.
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08:57h
Más allá del precio ajustado y de la fácil financiación, ¿el empleo es la verdadera clave para que haya compradores? ¿Cómo cree que ha afectado la inestabilidad laboral a la morosidad y las ejecuciones?
Comprar una vivienda compromete los recursos de una familia durante mucho tiempo. La incertidumbre sobre el futuro retrae la demanda. El desempleo está afectando a muchas capas de la población, y es evidente que esto tenga una incidencia muy importante en la morosidad y en las ejecuciones hipotecarias. El crecimiento del empleo es sin duda uno de los condicionantes de la recuperación del sector.
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09:00h
Desde su punto de vista, ¿qué medidas hacen falta para que el alquiler sea valorado como una verdadera alternativa a la compra?
España tiene una inercia muy fuerte hacia la propiedad porque se ve como una forma de ahorro, una seguridad futura. En nuestro país hace falta que se produzca una emancipación de los jóvenes más temprana, no condicionada por la compra. Asimismo, necesitamos una mayor movilidad laboral, algo que solo se consigue fomentando el alquiler. Por otro lado, es necesario que el mercado del alquiler se profesionalice.
Actualmente, el 85% de los contratos de alquiler se hacen entre particulares. No existe un número de empresas suficientes dedicadas a gestionar viviendas en alquiler de un modo profesional. Se están dando los pasos para ello, pero todavía no se ven los resultados. También se debería impulsar el alquiler con opción a compra, que es una fórmula mixta que, en mi opinión, debe tener un mayor recorrido.
Fuente: http://www.pisos.com/
