Una de las novedades más significativas del reciente Real Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, es la relativa a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los procedimientos de disciplina urbanística que afecten a actuaciones por las que se creen nuevas fincas registrales (ya sea por medio de parcelaciones o reparcelaciones urbanísticas, declaración de obra nueva -sic- o constitución de régimen de propiedad horizontal), inscripción que, a partir de ahora, deja de ser optativa para los ayuntamientos (y, en la práctica, de muy escasa aplicación) para ser obligatoria en todos los casos.
De esta manera se pretende evitar que el comprador de una vivienda que es objeto de un expediente de disciplina urbanística por haber sido, por ejemplo, ejecutada sin licencia de obras o en incumplimiento de esta, desconozca la existencia del procedimiento administrativo y su eventual incidencia en el inmueble cuya adquisición pretende (que, llegado el caso, podría ser objeto de la correspondiente orden de demolición).
Es indudable que la publicidad de la existencia del procedimiento administrativo supone en principio un mecanismo eficaz para asegurar que las transacciones inmobiliarias se desarrollen de una manera más segura para el adquirente pero desde luego no está exenta de efectos colaterales. Efectivamente, la mera incoación de un procedimiento administrativo de disciplina urbanística no supone por sí mismo que exista una infracción y que el sujeto contra el que se dirige dicho procedimiento sea responsable de la misma; precisamente el procedimiento persigue dilucidar si existe infracción y, en tal caso, determinar quién es el sujeto responsable. El hecho de que la iniciación del procedimiento conste en el Registro de la Propiedad genera una evidente incidencia en el patrimonio del propietario, particularmente si este es un promotor que pretende la venta a terceros de unas viviendas cuya tacha de posible ilegalidad perjudicará su comercialización. Está claro que el legislador escarmentado por las penosas situaciones sufridas en el pasado por los compradores de viviendas ha optado por proteger a la parte hasta ahora más débil.
Aunque la medida supone un avance en la protección de los compradores de viviendas, sin embargo no resuelve el verdadero problema del urbanismo español y el control de su legalidad (y la correspondiente protección de los terceros y de los intereses generales) que no es otro que la tardanza en la respuesta judicial y la consiguiente ineficacia de las sentencias dictadas en materia de urbanismo como consecuencia de la consolidación de situaciones de ilegalidad. En palabras del Tribunal Supremo, en sentencia del año 2007, "es hora de abordar, pero de abordar con seriedad, el estudio de las causas que determinan la demora de la respuesta judicial y de los remedios para corregirla". Mientras tanto, seguiremos viendo situaciones en que o bien los propietarios de viviendas desarrolladas al amparo de un plan de urbanismo declarado nulo sufren las consecuencias de una ilegalidad que les es ajena y desconocían cuando compraron su inmueble, o bien los intereses generales que subyacen en el cumplimiento de la legalidad y la ejecución de sentencias se ven perjudicados como consecuencia de la tan frecuente querencia de la Administración pública hacia la no ejecución inmediata del contenido de los fallos judiciales dictados en este ámbito y la aprobación de modificaciones de planeamiento (o incluso, de normas con rango de ley) que den cobertura a situaciones de ilegalidad e impidan la demolición de propiedades ilegales.
Ismael Fernández Antón / José Rodríguez-Monsalve. Abogados del departamento de Derecho inmobiliario de Ashurst
Fuente: http://www.cincodias.com/
De esta manera se pretende evitar que el comprador de una vivienda que es objeto de un expediente de disciplina urbanística por haber sido, por ejemplo, ejecutada sin licencia de obras o en incumplimiento de esta, desconozca la existencia del procedimiento administrativo y su eventual incidencia en el inmueble cuya adquisición pretende (que, llegado el caso, podría ser objeto de la correspondiente orden de demolición).
Es indudable que la publicidad de la existencia del procedimiento administrativo supone en principio un mecanismo eficaz para asegurar que las transacciones inmobiliarias se desarrollen de una manera más segura para el adquirente pero desde luego no está exenta de efectos colaterales. Efectivamente, la mera incoación de un procedimiento administrativo de disciplina urbanística no supone por sí mismo que exista una infracción y que el sujeto contra el que se dirige dicho procedimiento sea responsable de la misma; precisamente el procedimiento persigue dilucidar si existe infracción y, en tal caso, determinar quién es el sujeto responsable. El hecho de que la iniciación del procedimiento conste en el Registro de la Propiedad genera una evidente incidencia en el patrimonio del propietario, particularmente si este es un promotor que pretende la venta a terceros de unas viviendas cuya tacha de posible ilegalidad perjudicará su comercialización. Está claro que el legislador escarmentado por las penosas situaciones sufridas en el pasado por los compradores de viviendas ha optado por proteger a la parte hasta ahora más débil.
Aunque la medida supone un avance en la protección de los compradores de viviendas, sin embargo no resuelve el verdadero problema del urbanismo español y el control de su legalidad (y la correspondiente protección de los terceros y de los intereses generales) que no es otro que la tardanza en la respuesta judicial y la consiguiente ineficacia de las sentencias dictadas en materia de urbanismo como consecuencia de la consolidación de situaciones de ilegalidad. En palabras del Tribunal Supremo, en sentencia del año 2007, "es hora de abordar, pero de abordar con seriedad, el estudio de las causas que determinan la demora de la respuesta judicial y de los remedios para corregirla". Mientras tanto, seguiremos viendo situaciones en que o bien los propietarios de viviendas desarrolladas al amparo de un plan de urbanismo declarado nulo sufren las consecuencias de una ilegalidad que les es ajena y desconocían cuando compraron su inmueble, o bien los intereses generales que subyacen en el cumplimiento de la legalidad y la ejecución de sentencias se ven perjudicados como consecuencia de la tan frecuente querencia de la Administración pública hacia la no ejecución inmediata del contenido de los fallos judiciales dictados en este ámbito y la aprobación de modificaciones de planeamiento (o incluso, de normas con rango de ley) que den cobertura a situaciones de ilegalidad e impidan la demolición de propiedades ilegales.
Ismael Fernández Antón / José Rodríguez-Monsalve. Abogados del departamento de Derecho inmobiliario de Ashurst
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