Los nuevos préstamos hipotecarios de bancos y cajas de ahorros han vuelto a dar un paso hacia adelante, anticipándose a la posible subida de tipos de interés y a la correspondiente evolución alcista del euribor, el índice al que están referenciadas la mayor parte de las hipotecas en España.
A pesar de que la demanda no ha despegado en los últimos meses -la constitución de hipotecas ha caído un 12% interanual hasta abril, según el INE-, las entidades ya aplican tanto diferenciales como costes que duplican a los que se comercializaban hace cuatro años, cuando el euribor llegó a rozar el 5,40%. Esto es, muy lejos del 2,14% en el que el indicador hipotecario ha cerrado este mes de junio.
La evolución del mercado hipotecario está siendo contraria a la tendencia habitual del sector. Hasta hace cuatro años, el euribor era el indicador que se anticipaba a una subida de tipos; y después, bancos y cajas aumentaban los intereses de sus hipotecas. Las estadísticas mostraban después esa tendencia.
Intereses más caros
Pero ahora, con el mercado al ralentí, las entidades ya están cobrando unos intereses que llegan a duplicar tanto al euribor como a las hipotecas que se firmaban en 2008, cuando la actividad financiera era muy dinámica. Por ejemplo, el tipo medio que cobraron todas las entidades financieras en mayo fue del 3,35%. En ese mismo mes, el euribor cerró en el 2,14%, esto es, una diferencia de 1,20 puntos. Hace cuatro años, cuando el índice hipotecario rozaba el 5,40%, el coste medio de las hipotecas que se constituían se encontraba en el 6%.
Las diferencias son más considerables si se separan los datos de cajas y bancos. En el caso de las cajas, el tipo medio que aplican es del 3,47%. Esto es, 1,3 puntos por encima del euribor;_mientras que hace cuatro años, ese diferencial apenas superaba los 0,60 puntos.
En el caso de los bancos, las diferencias entre los registros actuales y los de hace dos años son menos considerables. El tipo medio de sus hipotecas es del 3,23%, aproximadamente un punto por encima del euribor. En pleno «boom», esa diferencia era de 0,57 puntos.
El principal problema para los ciudadanos que soliciten una hipoteca es que aunque el euribor se encuentre todavía relativamente bajo, el coste que asumen ahora por una hipoteca es mucho mayor que hace cuatro años. Porque deberá comprometerse a pagar ese diferencial no sólo en estos momentos, sino dentro de uno o dos años, cuando el euribor supere ampliamente referencias que, como mínimo, llegarán al 3%;_y para dentro de 20 ó 30 años, un plazo demasiado elevado en el que no se puede anticipar cuál será la evolución de los tipos de interés, pero sí se puede saber cuál es el compromiso que ahora adquiere un nuevo hipotecado.
Mayores diferenciales
Si tomamos en cuenta estas referencias, el aumento del coste actual de las hipoteca se debe a dos factores básicos: el diferencial que aplican bancos y cajas sobre el euribor; y los gastos y comisiones que asume el cliente a la hora de formalizar un préstamo hipotecario.
Antes de que comenzara la crisis económica e inmobiliaria, en el mercado financiero se comercializaban préstamos con diferenciales que, en algunos casos, apenas alcanzaban los 0,25 puntos sobre el euribor. Ahora, la hipoteca más competitiva del mercado ofrece un diferencial de casi 0,50 puntos sobre el índice de referencia. A partir de ahí, los costes se disparan con diferenciales que, de media, se encuentran entre los 0,75 y los 1 puntos.
Por otra parte, hay que tener en cuenta que para pactar diferenciales bajos, los hipotecados deben asumir una serie de vinculaciones y gastos por comisiones con sus entidades que, en general, son más costosas que antes.
Comisiones sorpresa
En el caso de las comisiones, destaca el caso de la que se aplica por «estudio» de la hipoteca. Se trata de un gasto que pocos bancos aplicaban, pero que, en ocasiones, han recuperado. Y lo han hecho con un coste medio del 0,84% sobre el valor del préstamo. Por su parte, el coste de la comisión de apertura se encuentra en el 2,76%, mientras que la de cancelación anticipada se sitúa en el 4,02%.
Los clientes bancarios deben saber que también tienen capacidad de negociar estos gastos, utilizando argumentos (depósitos contratados, vinculación histórica a la entidad, etc.) que flexibilicen la postura del banco.
En cuanto a las vinculaciones, además de las correspondientes domiciliaciones y tarjetas de débito o crédito, la banca exige la contratación de otros productos (planes de pensiones y fondos de inversión, habitualmente). Y, últimamente, también destaca la comercialización de seguros (paro, vida, etc.) vinculados a la hipoteca. Antes de aceptar estas condiciones, debería negociar sólo la contratación de productos que realmente necesite por su perfil de ahorrador.
Fuente: http://www.finanzas.com/
A pesar de que la demanda no ha despegado en los últimos meses -la constitución de hipotecas ha caído un 12% interanual hasta abril, según el INE-, las entidades ya aplican tanto diferenciales como costes que duplican a los que se comercializaban hace cuatro años, cuando el euribor llegó a rozar el 5,40%. Esto es, muy lejos del 2,14% en el que el indicador hipotecario ha cerrado este mes de junio.
La evolución del mercado hipotecario está siendo contraria a la tendencia habitual del sector. Hasta hace cuatro años, el euribor era el indicador que se anticipaba a una subida de tipos; y después, bancos y cajas aumentaban los intereses de sus hipotecas. Las estadísticas mostraban después esa tendencia.
Intereses más caros
Pero ahora, con el mercado al ralentí, las entidades ya están cobrando unos intereses que llegan a duplicar tanto al euribor como a las hipotecas que se firmaban en 2008, cuando la actividad financiera era muy dinámica. Por ejemplo, el tipo medio que cobraron todas las entidades financieras en mayo fue del 3,35%. En ese mismo mes, el euribor cerró en el 2,14%, esto es, una diferencia de 1,20 puntos. Hace cuatro años, cuando el índice hipotecario rozaba el 5,40%, el coste medio de las hipotecas que se constituían se encontraba en el 6%.
Las diferencias son más considerables si se separan los datos de cajas y bancos. En el caso de las cajas, el tipo medio que aplican es del 3,47%. Esto es, 1,3 puntos por encima del euribor;_mientras que hace cuatro años, ese diferencial apenas superaba los 0,60 puntos.
En el caso de los bancos, las diferencias entre los registros actuales y los de hace dos años son menos considerables. El tipo medio de sus hipotecas es del 3,23%, aproximadamente un punto por encima del euribor. En pleno «boom», esa diferencia era de 0,57 puntos.
El principal problema para los ciudadanos que soliciten una hipoteca es que aunque el euribor se encuentre todavía relativamente bajo, el coste que asumen ahora por una hipoteca es mucho mayor que hace cuatro años. Porque deberá comprometerse a pagar ese diferencial no sólo en estos momentos, sino dentro de uno o dos años, cuando el euribor supere ampliamente referencias que, como mínimo, llegarán al 3%;_y para dentro de 20 ó 30 años, un plazo demasiado elevado en el que no se puede anticipar cuál será la evolución de los tipos de interés, pero sí se puede saber cuál es el compromiso que ahora adquiere un nuevo hipotecado.
Mayores diferenciales
Si tomamos en cuenta estas referencias, el aumento del coste actual de las hipoteca se debe a dos factores básicos: el diferencial que aplican bancos y cajas sobre el euribor; y los gastos y comisiones que asume el cliente a la hora de formalizar un préstamo hipotecario.
Antes de que comenzara la crisis económica e inmobiliaria, en el mercado financiero se comercializaban préstamos con diferenciales que, en algunos casos, apenas alcanzaban los 0,25 puntos sobre el euribor. Ahora, la hipoteca más competitiva del mercado ofrece un diferencial de casi 0,50 puntos sobre el índice de referencia. A partir de ahí, los costes se disparan con diferenciales que, de media, se encuentran entre los 0,75 y los 1 puntos.
Por otra parte, hay que tener en cuenta que para pactar diferenciales bajos, los hipotecados deben asumir una serie de vinculaciones y gastos por comisiones con sus entidades que, en general, son más costosas que antes.
Comisiones sorpresa
En el caso de las comisiones, destaca el caso de la que se aplica por «estudio» de la hipoteca. Se trata de un gasto que pocos bancos aplicaban, pero que, en ocasiones, han recuperado. Y lo han hecho con un coste medio del 0,84% sobre el valor del préstamo. Por su parte, el coste de la comisión de apertura se encuentra en el 2,76%, mientras que la de cancelación anticipada se sitúa en el 4,02%.
Los clientes bancarios deben saber que también tienen capacidad de negociar estos gastos, utilizando argumentos (depósitos contratados, vinculación histórica a la entidad, etc.) que flexibilicen la postura del banco.
En cuanto a las vinculaciones, además de las correspondientes domiciliaciones y tarjetas de débito o crédito, la banca exige la contratación de otros productos (planes de pensiones y fondos de inversión, habitualmente). Y, últimamente, también destaca la comercialización de seguros (paro, vida, etc.) vinculados a la hipoteca. Antes de aceptar estas condiciones, debería negociar sólo la contratación de productos que realmente necesite por su perfil de ahorrador.
Fuente: http://www.finanzas.com/
