Tras un boom prolongado que duró hasta 2007-2008, muchos mercados inmobiliarios experimentaron caídas sincronizadas en años posteriores, lo que fue determinante para desencadenar la crisis financiera mundial. Sin embargo, la magnitud de la corrección varió considerablemente de una región a otra y hoy la panorámica general es de gran diversidad.
Así, en algunos países continúa la recesión en el mercado de la vivienda, mientras que en otros este da muestras de fortaleza.
En este documento explicamos por qué el mercado mundial de la vivienda importa a los inversores. Si bien las condiciones del mercado inmobiliario influyen generalmente en la evolución económica de un país, pocos tienen la capacidad de afectar decisivamente al conjunto de la economía mundial. Dos excepciones son los mercados inmobiliarios de EE.UU. y China, aunque los de algunos países de la periferia de la zona del euro merecen una atención especial.
Evolución reciente
En los años previos a 2008, el mercado mundial de la vivienda experimentó un auge alimentado por el crédito durante el cual los precios subieron considerablemente y la actividad constructora fue boyante. De hecho, los precios parecían subir de forma sincronizada, lo cual no era sorprendente, ya que varios factores de apoyo se daban simultáneamente en todo el mundo. En concreto, el crecimiento real medio del PIB era mayoritariamente bueno, los rendimientos de los bonos caían de forma generalizada y cada vez era más fácil conseguir un préstamo.
Sin embargo, la crisis financiera mundial, que se originó en las hipotecas de alto riesgo de EE.UU. en 2007, provocó un brusco giro en muchos mercados del mundo. Mientras los rendimientos de la deuda pública caían con fuerza en EE.UU., algunos de los factores anteriormente favorecedores cambiaron radicalmente de signo. A medida que muchos países iban entrando en recesión, el mercado laboral —un factor determinante para la evolución del sector residencial— se deterioró enormemente. También se produjo una fuerte restricción del crédito por parte de los bancos, que intentaban conservar capital y apuntalar sus balances.
Sin embargo, la situación actual se caracteriza por la disparidad entre los diferentes mercados, de tal forma que casi no resulta apropiado hablar colectivamente de "mercado mundial de la vivienda". De hecho, según Goldman Sachs los mercados son cada vez más nacionales; así, las correlaciones están cayendo con fuerza y el grado de variación de los precios en los mercados de la vivienda de la OCDE que puede explicarse con un factor común ha caído desde más del 90% a mediados de la década de 2000 hasta alrededor del 50-60% actualmente.
El índice mundial de precios de la vivienda de Knight Frank (gráfico arriba a la derecha) ilustra el grado de variación de los precios en los mercados actualmente. Los precios de la vivienda en Hong Kong (el país con mejor evolución) eran un 24,2% más altos en el primer trimestre de 2011 que en el mismo periodo del año anterior. Por el contrario, los precios en Irlanda (uno de los mercados de peor evolución) caían un 11,9% en el mismo periodo, mientras que en el Reino Unido se registró un ligero estancamiento de los precios con caídas de apenas un 0,2% en el primer trimestre de 2011 en base interanual.
Por qué importan los mercados de la vivienda
Existen varias formas en que el mercado de la vivienda puede afectar a la evolución económica de los países. En muchos países desarrollados, especialmente donde existe una cultura de vivienda en propiedad, los inmuebles residenciales suelen representar una proporción relativamente grande de la riqueza nacional.
EE.UU. y el Reino Unido son buenos ejemplos de ello. Cuando suben los precios de los inmuebles (incluso si no se materializan mediante ventas), la gente tiende a pensar que es más rica, lo que hace que gaste más. En segundo lugar, las subidas de los precios de los inmuebles pueden impulsar el consumo privado directamente, porque permiten a la gente pedir prestado por el aumento del valor de sus viviendas. Los mercados inmobiliarios también pueden influir en la inversión en inmovilizado, porque los precios más altos suelen fomentar la actividad de construcción. Cuando caen los precios de la vivienda, como lo hicieron durante la crisis, los efectos sobre el consumo privado y la inversión en inmovilizado son negativos.
La compra de inmuebles suele conllevar grandes desembolsos, por lo que la mayor parte de las operaciones se realiza con préstamos hipotecarios a largo plazo concedidos por bancos. El uso generalizado del endeudamiento en los mercados inmobiliarios aumenta la sensibilidad de una economía a los tipos de interés, porque los cambios en los tipos afectan directamente al bolsillo del consumidor y determinan qué parte de su renta es absorbida por los pagos de intereses.
En el periodo anterior a la crisis, se produjo una clara relajación de las normas de concesión de préstamos que contribuyó a los elevados niveles de endeudamiento de los particulares. Cuando la crisis financiera golpeó, el reducido margen de algunas personas para atender sus obligaciones de pago se tradujo en un apreciable incremento de las ejecuciones hipotecarias que tiró a la baja aún más de los precios inmobiliarios. Sin embargo, se evitó una situación aún peor, porque los bancos centrales respondieron recortando con fuerza los tipos de referencia hasta mínimos históricos y eso, combinado con el descenso de los rendimientos de los bonos, se convirtió en el salvavidas de los mercados de la vivienda.
Ejemplo de análisis: el Reino Unido
Aplicar el marco anterior al mercado británico de la vivienda a modo de ejemplo resulta instructivo. Desde un punto de vista cíclico, las perspectivas para el mercado británico de la vivienda no son favorables: los últimos datos del PIB han decepcionado, el paro es alto, la inflación también, el crecimiento de la renta es débil y el gobierno está apretándose el cinturón. De acuerdo con la mayoría de indicadores de valoración, el mercado británico de la vivienda está caro frente a otros mercados, y también desde un punto de vista histórico.
Sin embargo, la vivienda en este país está recibiendo un importante impulso por los tipos de interés en mínimos, que han reducido la parte de los ingresos destinada al pago de la hipoteca para muchos británicos con préstamos a tipo variable. No obstante, existe un riesgo clave, ya que los tipos de referencia terminarán subiendo en el Reino Unido, lo que elevará los costes de amortización de los préstamos y el porcentaje de renta destinado a pagar la hipoteca. Aparte de los bajos tipos de interés actuales, el mercado británico de la vivienda también está encontrando apoyo en una oferta de viviendas reducida frente a la demanda. Dos factores relacionados que podrían considerarse "específicos" del Reino Unido son su historia de importantes volúmenes de inmigración neta, que apoyan la demanda general, y la falta de oferta por los restrictivos planes urbanísticos.
El mercado de la vivienda en EE.UU.
Si bien la vivienda influye en la evolución económica de los países, con implicaciones directas para la inversión nacional, existen muy pocos mercados inmobiliarios residenciales que influyan en la economía mundial. La excepción más importante a esta regla es el mercado estadounidense. En esencia, esto es así porque EE.UU. sigue siendo la primera economía mundial y el consumo privado (que supone alrededor del 70% del PIB) es un motor clave del crecimiento mundial.
La importancia del mercado residencial de EE.UU. se pone aún más de manifiesto en el hecho de que fue el causante de la crisis financiera mundial por mediación del segmento de hipotecas de alto riesgo, ayudado naturalmente por una relajación extrema en la concesión de créditos y agravado por la ingeniería financiera. A la vista de lo anterior, resulta razonable pensar que una recuperación inequívoca del mercado de la vivienda en EE.UU. podría tener un efecto positivo no sólo en la economía estadounidense, sino también en la economía mundial.
El mercado residencial de EE.UU. ha sufrido una recesión muy acusada. Según el índice Case-Shiller de las 20 ciudades más importantes de EE.UU., los precios en abril de 2011 habían caído un tercio (32,8%) con respecto a los máximos de julio de 2006. Además, la última lectura está a menos de un punto porcentual del mínimo de abril de 2009, lo que sugiere el riesgo de una posible recaída de los precios. Para determinar la probabilidad de que se produzca, el marco analítico anterior puede ser de utilidad. En el plano negativo, el paro sigue en cotas elevadas a pesar de que el crecimiento del PIB estadounidense ha rebotado, por lo que el trasfondo cíclico es, cuando menos, neutral. Además, la dinámica de la oferta sigue siendo especialmente desfavorable debido al gran número de inmuebles embargados que salen al mercado; resulta interesante señalar que este fenómeno se debe en parte a la naturaleza del proceso de ejecución hipotecaria de EE.UU. que, a diferencia de otros países, puede incentivar a los propietarios a tomar la decisión “estratégica” de dejar de pagar sus préstamos.
Sin embargo, los aspectos negativos del mercado estadounidense de la vivienda se compensan con dos aspectos positivos. Desde un punto de vista de valoración, la acusada corrección de los precios ha hecho que la vivienda sea mucho más asequible. Además, como la mayoría de las hipotecas de EE.UU. están referenciadas a los bonos del Tesoro a 10 años, que están cerca de sus mínimos históricos, las ratios hipotecas-rentas también son muy favorables actualmente. En líneas generales, si bien es posible que los precios de la vivienda puedan caer todavía un poco más, las probabilidades de que los descensos desde los niveles actuales sean grandes son bastante limitadas.
El peso económico del mercado de la vivienda significa que los riesgos bajistas importantes podrían mitigarse con nuevas políticas de estímulo. Por otro lado, si la posición cíclica de la economía estadounidense mejora y el paro baja más, se darían las condiciones para una recuperación del mercado de la vivienda estadounidense. Esto tendría efectos indirectos positivos sobre la confianza de los consumidores y configuraría un entorno más favorable para la renta variable estadounidense y mundial.
El mercado de la vivienda de China
Aparte de EE.UU., el único otro país cuyo mercado de la vivienda pasa por tener relevancia mundial es China. Para dar una idea de lo rápido que está cambiando China, la mayoría de los ciudadanos corrientes no pudieron comprar su propia vivienda por primera vez hasta 1998, cuando el gobierno chino decidió privatizar el stock de viviendas urbanas de China.
Actualmente, las cifras oficiales, que hay que tratar con la debida cautela, aseguran que el índice de propiedad de vivienda llega al 89% en el país. Con independencia de la exactitud de las cifras, es evidente que el sector residencial de China ha experimentado un considerable auge en lo que propiedad, inversión y precios se refiere. En parte, el boom inmobiliario del país ha reflejado el hecho de que existen pocas alternativas de inversión viables para la mayoría de ciudadanos normales en China.
A la vista del elevado porcentaje de la población vinculado al sector residencial y las ingentes sumas invertidas en construcción, no sorprende que muchos analistas consideren el mercado inmobiliario de China como el factor más determinante en la salud de su economía. A tenor de la creciente importancia de China como motor del crecimiento mundial, el país también tiene importancia para la salud de la economía mundial.
Ningún análisis generalista de la tendencia alcista a largo plazo en los precios de las materias primas está completo sin hacer mención a China. No obstante, se tiene mucha menos conciencia de la relación entre los precios de las materias primas y el sector residencial de China. Por ejemplo, la construcción supone directamente alrededor del 40% del consumo de acero de China, pero cuando se tienen en cuenta también los electrodomésticos, las infraestructuras relacionadas con la vivienda y otros sectores que dependen de ésta, esta cifra se eleva hasta los dos tercios.
La inversión a gran escala en construcción y el ascenso ininterrumpido de los precios inmobiliarios han suscitado inquietudes en torno a si el sector está en riesgo de recalentamiento, lo que en última instancia tendría efectos negativos para China y la economía mundial. En respuesta a ello, el gobierno chino ha introducido varias medidas diseñadas para frenar la demanda especulativa (especialmente en el segmento de lujo) y estimular la oferta total (especialmente en los segmentos más asequibles). La asequibilidad está claramente presionada atendiendo a la mayoría de indicadores: según Deutsche Bank, incluso si China fuera capaz de mantener el crecimiento de la renta en el 10%, le costaría 20 años reducir la asequibilidad de los precios actuales de la vivienda hasta los niveles europeos.
Afortunadamente, las medidas de las autoridades para enfriar el mercado inmobiliario —y la inflación en general— parecen estar surtiendo efecto. Así, los precios de la vivienda en Pekín cayeron un 0,2% en mayo con respecto al mes anterior. El problema es que los precios, en lugar de frenarse, podrían hundirse. Sin embargo, existen varios factores que deberían ayudar a reducir el riesgo de un descenso acusado de los precios.
En primer lugar, si el riesgo de hundimiento se hiciera más real, las autoridades probablemente tomarían medidas para mitigarlo. En segundo lugar, aunque los precios parecen ligeramente elevados actualmente, conviene recordar que la urbanización está aumentando rápidamente en China, lo que, sumado al fuerte crecimiento continuo de las rentas, debería atenuar los riesgos a medio y largo plazo. Por último, un factor crítico es que, a diferencia de las economías más avanzadas, el uso de financiación hipotecaria en las operaciones inmobiliarias es mínimo en China. Esta falta de endeudamiento significa que, incluso en el caso de que el mercado inmobiliario se hundiera, los efectos secundarios que cabría esperar en los mercados occidentales más endeudados, por ejemplo en forma de embargos, saneamientos contables en los bancos y el consiguiente endurecimiento del crédito, serían mucho menores.
La periferia de la zona del euro
El hundimiento de los mercados inmobiliarios es el causante de los bien documentados problemas de los países periféricos de la zona del euro. En el caso de Irlanda, la explosión del infladísimo mercado inmobiliario nacional en 2008 se extendió a los bancos del país que habían proporcionado los medios de endeudamiento. A medida que aumentaba la presión de los préstamos morosos, el gobierno irlandés se vio obligado a rescatar a los bancos, lo que provocó grandes tensiones presupuestarias que desembocaron en el rescate del propio país por parte de la UE.
Hoy en día, el riesgo de que se produzca una perniciosa reacción en cadena similar en España, donde el mercado inmobiliario también registró una burbuja y explotó, es uno de los mayores factores de riesgo no sólo para la economía española, sino también para el conjunto de la zona del euro, con repercusiones potenciales para la propia viabilidad de la moneda única.
Si España siguiera los pasos de Irlanda, las consecuencias económicas serían mucho más dañinas habida cuenta del tamaño y el peso considerablemente mayor del país dentro de la zona del euro. Cualquier rescate por una entidad supranacional sería necesariamente importante y existen dudas sobre si las autoridades europeas tendrían la capacidad para rescatar a una economía de gran tamaño.
Así pues, los inversores deben seguir con atención la evolución de los acontecimientos en España. De hecho, como el BCE ha iniciado un nuevo ciclo de subidas de los tipos de interés, las condiciones que soportan los propietarios de viviendas en España podrían empeorar. Sin embargo, es importante señalar que si bien los precios de la vivienda siguen cayendo en España (-4,6% interanual en el primer trimestre, según Knight Frank), no se han desplomado (alrededor del 15% de caída desde máximos) como lo hicieron en Irlanda (descenso de aprox. el 40% desde máximos).
Dado que cualquier señal de deterioro en el sector residencial español se transmitiría probablemente al gobierno a través de los bancos, uno de los indicadores más importantes para los inversores es el interés de la deuda española a 10 años y, más específicamente, su diferencial con los bonos del estado alemán a 10 años. A diferencia de Irlanda, Portugal y Grecia, los rendimientos de la deuda pública española han evolucionado de forma comparativamente más ordenada hasta ahora, pero cualquier señal de rotura alcista podría indicar a los inversores la necesidad de adoptar un posicionamiento más defensivo en sus carteras.
Conclusión
Después de un boom sincronizado y prolongado en los mercados de la vivienda, ahora estos responden más a factores nacionales que a tendencias internacionales. Por lo tanto, la mayor diversidad del entorno actual en los diferentes mercados residenciales impone un análisis más selectivo por parte de los inversores.
En unos pocos países los mercados de la vivienda tienen importancia mundial. El mercado de EE.UU. sigue hundido en una recesión mientras que su homólogo chino sigue en auge, algo que hasta cierto punto es un reflejo de sus posiciones opuestas en el ciclo económico. Así, los dos mercados están sujetos a riesgos muy diferentes, pero estos podrían tener una influencia muy grande en el crecimiento mundial y la inversión.
Las condiciones del mercado inmobiliario en algunas partes de la zona del euro, especialmente en España, también justifican una dosis extra de atención por parte de los inversores en estos momentos. La posibilidad de que esta situación afecte negativamente a los bancos españoles y al gobierno podría tener repercusiones internacionales más amplias.
Desde el punto de vista de las implicaciones para la inversión, en las economías con mercados residenciales moribundos e inmersas en planes de austeridad estas condiciones podrían ser negativas para las empresas nacionales que venden productos y servicios de consumo discrecional, pero más favorecedoras para las empresas que suministran productos y servicios inelásticos, como la energía, la alimentación y el tabaco. También podría ser beneficioso para los inversores de estas economías diversificar sus inversiones alejándolas de los débiles mercados nacionales e invirtiendo internacionalmente, pero también apostando por las empresas cotizadas en el país que realicen la mayor parte de sus ventas en el extranjero.
Fuente: http://www.finanzas.com/
Así, en algunos países continúa la recesión en el mercado de la vivienda, mientras que en otros este da muestras de fortaleza.
En este documento explicamos por qué el mercado mundial de la vivienda importa a los inversores. Si bien las condiciones del mercado inmobiliario influyen generalmente en la evolución económica de un país, pocos tienen la capacidad de afectar decisivamente al conjunto de la economía mundial. Dos excepciones son los mercados inmobiliarios de EE.UU. y China, aunque los de algunos países de la periferia de la zona del euro merecen una atención especial.
Evolución reciente
En los años previos a 2008, el mercado mundial de la vivienda experimentó un auge alimentado por el crédito durante el cual los precios subieron considerablemente y la actividad constructora fue boyante. De hecho, los precios parecían subir de forma sincronizada, lo cual no era sorprendente, ya que varios factores de apoyo se daban simultáneamente en todo el mundo. En concreto, el crecimiento real medio del PIB era mayoritariamente bueno, los rendimientos de los bonos caían de forma generalizada y cada vez era más fácil conseguir un préstamo.
Sin embargo, la crisis financiera mundial, que se originó en las hipotecas de alto riesgo de EE.UU. en 2007, provocó un brusco giro en muchos mercados del mundo. Mientras los rendimientos de la deuda pública caían con fuerza en EE.UU., algunos de los factores anteriormente favorecedores cambiaron radicalmente de signo. A medida que muchos países iban entrando en recesión, el mercado laboral —un factor determinante para la evolución del sector residencial— se deterioró enormemente. También se produjo una fuerte restricción del crédito por parte de los bancos, que intentaban conservar capital y apuntalar sus balances.
Sin embargo, la situación actual se caracteriza por la disparidad entre los diferentes mercados, de tal forma que casi no resulta apropiado hablar colectivamente de "mercado mundial de la vivienda". De hecho, según Goldman Sachs los mercados son cada vez más nacionales; así, las correlaciones están cayendo con fuerza y el grado de variación de los precios en los mercados de la vivienda de la OCDE que puede explicarse con un factor común ha caído desde más del 90% a mediados de la década de 2000 hasta alrededor del 50-60% actualmente.
El índice mundial de precios de la vivienda de Knight Frank (gráfico arriba a la derecha) ilustra el grado de variación de los precios en los mercados actualmente. Los precios de la vivienda en Hong Kong (el país con mejor evolución) eran un 24,2% más altos en el primer trimestre de 2011 que en el mismo periodo del año anterior. Por el contrario, los precios en Irlanda (uno de los mercados de peor evolución) caían un 11,9% en el mismo periodo, mientras que en el Reino Unido se registró un ligero estancamiento de los precios con caídas de apenas un 0,2% en el primer trimestre de 2011 en base interanual.
Por qué importan los mercados de la vivienda
Existen varias formas en que el mercado de la vivienda puede afectar a la evolución económica de los países. En muchos países desarrollados, especialmente donde existe una cultura de vivienda en propiedad, los inmuebles residenciales suelen representar una proporción relativamente grande de la riqueza nacional.
EE.UU. y el Reino Unido son buenos ejemplos de ello. Cuando suben los precios de los inmuebles (incluso si no se materializan mediante ventas), la gente tiende a pensar que es más rica, lo que hace que gaste más. En segundo lugar, las subidas de los precios de los inmuebles pueden impulsar el consumo privado directamente, porque permiten a la gente pedir prestado por el aumento del valor de sus viviendas. Los mercados inmobiliarios también pueden influir en la inversión en inmovilizado, porque los precios más altos suelen fomentar la actividad de construcción. Cuando caen los precios de la vivienda, como lo hicieron durante la crisis, los efectos sobre el consumo privado y la inversión en inmovilizado son negativos.
La compra de inmuebles suele conllevar grandes desembolsos, por lo que la mayor parte de las operaciones se realiza con préstamos hipotecarios a largo plazo concedidos por bancos. El uso generalizado del endeudamiento en los mercados inmobiliarios aumenta la sensibilidad de una economía a los tipos de interés, porque los cambios en los tipos afectan directamente al bolsillo del consumidor y determinan qué parte de su renta es absorbida por los pagos de intereses.
En el periodo anterior a la crisis, se produjo una clara relajación de las normas de concesión de préstamos que contribuyó a los elevados niveles de endeudamiento de los particulares. Cuando la crisis financiera golpeó, el reducido margen de algunas personas para atender sus obligaciones de pago se tradujo en un apreciable incremento de las ejecuciones hipotecarias que tiró a la baja aún más de los precios inmobiliarios. Sin embargo, se evitó una situación aún peor, porque los bancos centrales respondieron recortando con fuerza los tipos de referencia hasta mínimos históricos y eso, combinado con el descenso de los rendimientos de los bonos, se convirtió en el salvavidas de los mercados de la vivienda.
Ejemplo de análisis: el Reino Unido
Aplicar el marco anterior al mercado británico de la vivienda a modo de ejemplo resulta instructivo. Desde un punto de vista cíclico, las perspectivas para el mercado británico de la vivienda no son favorables: los últimos datos del PIB han decepcionado, el paro es alto, la inflación también, el crecimiento de la renta es débil y el gobierno está apretándose el cinturón. De acuerdo con la mayoría de indicadores de valoración, el mercado británico de la vivienda está caro frente a otros mercados, y también desde un punto de vista histórico.
Sin embargo, la vivienda en este país está recibiendo un importante impulso por los tipos de interés en mínimos, que han reducido la parte de los ingresos destinada al pago de la hipoteca para muchos británicos con préstamos a tipo variable. No obstante, existe un riesgo clave, ya que los tipos de referencia terminarán subiendo en el Reino Unido, lo que elevará los costes de amortización de los préstamos y el porcentaje de renta destinado a pagar la hipoteca. Aparte de los bajos tipos de interés actuales, el mercado británico de la vivienda también está encontrando apoyo en una oferta de viviendas reducida frente a la demanda. Dos factores relacionados que podrían considerarse "específicos" del Reino Unido son su historia de importantes volúmenes de inmigración neta, que apoyan la demanda general, y la falta de oferta por los restrictivos planes urbanísticos.
El mercado de la vivienda en EE.UU.
Si bien la vivienda influye en la evolución económica de los países, con implicaciones directas para la inversión nacional, existen muy pocos mercados inmobiliarios residenciales que influyan en la economía mundial. La excepción más importante a esta regla es el mercado estadounidense. En esencia, esto es así porque EE.UU. sigue siendo la primera economía mundial y el consumo privado (que supone alrededor del 70% del PIB) es un motor clave del crecimiento mundial.
La importancia del mercado residencial de EE.UU. se pone aún más de manifiesto en el hecho de que fue el causante de la crisis financiera mundial por mediación del segmento de hipotecas de alto riesgo, ayudado naturalmente por una relajación extrema en la concesión de créditos y agravado por la ingeniería financiera. A la vista de lo anterior, resulta razonable pensar que una recuperación inequívoca del mercado de la vivienda en EE.UU. podría tener un efecto positivo no sólo en la economía estadounidense, sino también en la economía mundial.
El mercado residencial de EE.UU. ha sufrido una recesión muy acusada. Según el índice Case-Shiller de las 20 ciudades más importantes de EE.UU., los precios en abril de 2011 habían caído un tercio (32,8%) con respecto a los máximos de julio de 2006. Además, la última lectura está a menos de un punto porcentual del mínimo de abril de 2009, lo que sugiere el riesgo de una posible recaída de los precios. Para determinar la probabilidad de que se produzca, el marco analítico anterior puede ser de utilidad. En el plano negativo, el paro sigue en cotas elevadas a pesar de que el crecimiento del PIB estadounidense ha rebotado, por lo que el trasfondo cíclico es, cuando menos, neutral. Además, la dinámica de la oferta sigue siendo especialmente desfavorable debido al gran número de inmuebles embargados que salen al mercado; resulta interesante señalar que este fenómeno se debe en parte a la naturaleza del proceso de ejecución hipotecaria de EE.UU. que, a diferencia de otros países, puede incentivar a los propietarios a tomar la decisión “estratégica” de dejar de pagar sus préstamos.
Sin embargo, los aspectos negativos del mercado estadounidense de la vivienda se compensan con dos aspectos positivos. Desde un punto de vista de valoración, la acusada corrección de los precios ha hecho que la vivienda sea mucho más asequible. Además, como la mayoría de las hipotecas de EE.UU. están referenciadas a los bonos del Tesoro a 10 años, que están cerca de sus mínimos históricos, las ratios hipotecas-rentas también son muy favorables actualmente. En líneas generales, si bien es posible que los precios de la vivienda puedan caer todavía un poco más, las probabilidades de que los descensos desde los niveles actuales sean grandes son bastante limitadas.
El peso económico del mercado de la vivienda significa que los riesgos bajistas importantes podrían mitigarse con nuevas políticas de estímulo. Por otro lado, si la posición cíclica de la economía estadounidense mejora y el paro baja más, se darían las condiciones para una recuperación del mercado de la vivienda estadounidense. Esto tendría efectos indirectos positivos sobre la confianza de los consumidores y configuraría un entorno más favorable para la renta variable estadounidense y mundial.
El mercado de la vivienda de China
Aparte de EE.UU., el único otro país cuyo mercado de la vivienda pasa por tener relevancia mundial es China. Para dar una idea de lo rápido que está cambiando China, la mayoría de los ciudadanos corrientes no pudieron comprar su propia vivienda por primera vez hasta 1998, cuando el gobierno chino decidió privatizar el stock de viviendas urbanas de China.
Actualmente, las cifras oficiales, que hay que tratar con la debida cautela, aseguran que el índice de propiedad de vivienda llega al 89% en el país. Con independencia de la exactitud de las cifras, es evidente que el sector residencial de China ha experimentado un considerable auge en lo que propiedad, inversión y precios se refiere. En parte, el boom inmobiliario del país ha reflejado el hecho de que existen pocas alternativas de inversión viables para la mayoría de ciudadanos normales en China.
A la vista del elevado porcentaje de la población vinculado al sector residencial y las ingentes sumas invertidas en construcción, no sorprende que muchos analistas consideren el mercado inmobiliario de China como el factor más determinante en la salud de su economía. A tenor de la creciente importancia de China como motor del crecimiento mundial, el país también tiene importancia para la salud de la economía mundial.
Ningún análisis generalista de la tendencia alcista a largo plazo en los precios de las materias primas está completo sin hacer mención a China. No obstante, se tiene mucha menos conciencia de la relación entre los precios de las materias primas y el sector residencial de China. Por ejemplo, la construcción supone directamente alrededor del 40% del consumo de acero de China, pero cuando se tienen en cuenta también los electrodomésticos, las infraestructuras relacionadas con la vivienda y otros sectores que dependen de ésta, esta cifra se eleva hasta los dos tercios.
La inversión a gran escala en construcción y el ascenso ininterrumpido de los precios inmobiliarios han suscitado inquietudes en torno a si el sector está en riesgo de recalentamiento, lo que en última instancia tendría efectos negativos para China y la economía mundial. En respuesta a ello, el gobierno chino ha introducido varias medidas diseñadas para frenar la demanda especulativa (especialmente en el segmento de lujo) y estimular la oferta total (especialmente en los segmentos más asequibles). La asequibilidad está claramente presionada atendiendo a la mayoría de indicadores: según Deutsche Bank, incluso si China fuera capaz de mantener el crecimiento de la renta en el 10%, le costaría 20 años reducir la asequibilidad de los precios actuales de la vivienda hasta los niveles europeos.
Afortunadamente, las medidas de las autoridades para enfriar el mercado inmobiliario —y la inflación en general— parecen estar surtiendo efecto. Así, los precios de la vivienda en Pekín cayeron un 0,2% en mayo con respecto al mes anterior. El problema es que los precios, en lugar de frenarse, podrían hundirse. Sin embargo, existen varios factores que deberían ayudar a reducir el riesgo de un descenso acusado de los precios.
En primer lugar, si el riesgo de hundimiento se hiciera más real, las autoridades probablemente tomarían medidas para mitigarlo. En segundo lugar, aunque los precios parecen ligeramente elevados actualmente, conviene recordar que la urbanización está aumentando rápidamente en China, lo que, sumado al fuerte crecimiento continuo de las rentas, debería atenuar los riesgos a medio y largo plazo. Por último, un factor crítico es que, a diferencia de las economías más avanzadas, el uso de financiación hipotecaria en las operaciones inmobiliarias es mínimo en China. Esta falta de endeudamiento significa que, incluso en el caso de que el mercado inmobiliario se hundiera, los efectos secundarios que cabría esperar en los mercados occidentales más endeudados, por ejemplo en forma de embargos, saneamientos contables en los bancos y el consiguiente endurecimiento del crédito, serían mucho menores.
La periferia de la zona del euro
El hundimiento de los mercados inmobiliarios es el causante de los bien documentados problemas de los países periféricos de la zona del euro. En el caso de Irlanda, la explosión del infladísimo mercado inmobiliario nacional en 2008 se extendió a los bancos del país que habían proporcionado los medios de endeudamiento. A medida que aumentaba la presión de los préstamos morosos, el gobierno irlandés se vio obligado a rescatar a los bancos, lo que provocó grandes tensiones presupuestarias que desembocaron en el rescate del propio país por parte de la UE.
Hoy en día, el riesgo de que se produzca una perniciosa reacción en cadena similar en España, donde el mercado inmobiliario también registró una burbuja y explotó, es uno de los mayores factores de riesgo no sólo para la economía española, sino también para el conjunto de la zona del euro, con repercusiones potenciales para la propia viabilidad de la moneda única.
Si España siguiera los pasos de Irlanda, las consecuencias económicas serían mucho más dañinas habida cuenta del tamaño y el peso considerablemente mayor del país dentro de la zona del euro. Cualquier rescate por una entidad supranacional sería necesariamente importante y existen dudas sobre si las autoridades europeas tendrían la capacidad para rescatar a una economía de gran tamaño.
Así pues, los inversores deben seguir con atención la evolución de los acontecimientos en España. De hecho, como el BCE ha iniciado un nuevo ciclo de subidas de los tipos de interés, las condiciones que soportan los propietarios de viviendas en España podrían empeorar. Sin embargo, es importante señalar que si bien los precios de la vivienda siguen cayendo en España (-4,6% interanual en el primer trimestre, según Knight Frank), no se han desplomado (alrededor del 15% de caída desde máximos) como lo hicieron en Irlanda (descenso de aprox. el 40% desde máximos).
Dado que cualquier señal de deterioro en el sector residencial español se transmitiría probablemente al gobierno a través de los bancos, uno de los indicadores más importantes para los inversores es el interés de la deuda española a 10 años y, más específicamente, su diferencial con los bonos del estado alemán a 10 años. A diferencia de Irlanda, Portugal y Grecia, los rendimientos de la deuda pública española han evolucionado de forma comparativamente más ordenada hasta ahora, pero cualquier señal de rotura alcista podría indicar a los inversores la necesidad de adoptar un posicionamiento más defensivo en sus carteras.
Conclusión
Después de un boom sincronizado y prolongado en los mercados de la vivienda, ahora estos responden más a factores nacionales que a tendencias internacionales. Por lo tanto, la mayor diversidad del entorno actual en los diferentes mercados residenciales impone un análisis más selectivo por parte de los inversores.
En unos pocos países los mercados de la vivienda tienen importancia mundial. El mercado de EE.UU. sigue hundido en una recesión mientras que su homólogo chino sigue en auge, algo que hasta cierto punto es un reflejo de sus posiciones opuestas en el ciclo económico. Así, los dos mercados están sujetos a riesgos muy diferentes, pero estos podrían tener una influencia muy grande en el crecimiento mundial y la inversión.
Las condiciones del mercado inmobiliario en algunas partes de la zona del euro, especialmente en España, también justifican una dosis extra de atención por parte de los inversores en estos momentos. La posibilidad de que esta situación afecte negativamente a los bancos españoles y al gobierno podría tener repercusiones internacionales más amplias.
Desde el punto de vista de las implicaciones para la inversión, en las economías con mercados residenciales moribundos e inmersas en planes de austeridad estas condiciones podrían ser negativas para las empresas nacionales que venden productos y servicios de consumo discrecional, pero más favorecedoras para las empresas que suministran productos y servicios inelásticos, como la energía, la alimentación y el tabaco. También podría ser beneficioso para los inversores de estas economías diversificar sus inversiones alejándolas de los débiles mercados nacionales e invirtiendo internacionalmente, pero también apostando por las empresas cotizadas en el país que realicen la mayor parte de sus ventas en el extranjero.
Fuente: http://www.finanzas.com/
