Las medidas de austeridad exigidas por los “rescatadores” del país, así como las dificultades que tienen los bancos nacionales para financiarse en los mercados, hacen prever una dura travesía en el desierto para el mercado luso de la vivienda. Pero en todas las tragedias puede haber oportunidades.
Lisboa gasta, Coimbra estudia, Braga reza y Oporto trabaja. Una frase tópica bajo la que subyace la gran heterogeneidad del mercado inmobiliario luso. Y no sólo entre sus diferentes ciudades, sino también entre los barrios de cada una de ellas. ¿Se pueden meter en el mismo saco las lujosas viviendas del Chiado lisboeta con las deterioradas casas del Barrio Alto o las del vecindario de Alfama? ¿Cómo comparar las viviendas de los bloques de pisos con las casas unifamiliares encaladas de las intrincadas calles de Évora o de las ciudades del Alentejo? ¿Y los pisos de la ribera del Duero de Oporto con los de los nuevos barrios que están a sólo quince minutos de la catedral? Como muestra de la heterogeneidad de este mercado, las estadísticas oficiales distinguen entre viviendas unifamiliares y los pisos en bloque, según podemos observar en los gráficos bajo estas líneas.
Pero algo tienen en común todas las ciudades y todos los barrios: en ninguno hubo burbuja inmobiliaria en la última década. Aunque es una ventaja, no es garantía de ausencia de crisis. Algunos botones de muestra: la vía de Santa Caterina, el eje comercial más importante de Oporto, está plagada de carteles de se vende, tanto en los locales como en las viviendas, y algunos bloques de la Avenida de los Aliados, las que no se han convertido en sedes de los bancos están vacíos; en pleno Chiado lisboeta, a un paso de la Plaza del Comercio, hay bloques de oficinas vacíos. Y todo parece apuntar que, ahora, esta situación de crisis puede alargarse, como consecuencia de las medidas de austeridad que deberá aplicar el gobierno luso por mandato de Bruselas y del Fondo Monetario Internacional. “A falta de saber cuáles serán las medidas que el equipo del FMI, el BCE y la Comisión van a aplicar en Portugal, resulta complicado aventurarse a dar alguna perspectiva”, comenta César Oteiza, director de operaciones de Idealista.com. La prensa local especulaba estos días con la posibilidad de que se eliminen las desgravaciones fiscales por compra de vivienda, lo que se uniría, por ejemplo, a la reducción del poder adquisitivo de los trabajadores públicos, que podrían comenzar a recibir las pagas extras en bonos del Tesoro.
Crédito más caro
A ello se une, como dice Oteiza, el difícil acceso al crédito bancario. Los bancos han comenzado a trasladar a sus clientes su incapacidad para acudir a los mercados a financiarse incrementando los diferenciales que aplican sobre el euríbor en la concesión de hipotecas: el margen mínimo cobrado ahora se sitúa en el 1,55%. Para los clientes con mayor perfil de riesgo es del 4,67%. Según Oteiza, este escenario está empujando a la gente hacia el alquiler, que aunque está creciendo, sigue teniendo barreras como la falta de legislación adecuada y la escasez de oferta. Oteiza cree que el Gobierno podría comenzar a potenciar el alquiler con medidas para actualizar las rentas antiguas y cambios en la ley que permitan desahucios rápidos.
Una de las principales reivindicaciones de la asociación de las agencias de la propiedad es que sean posibles los desahucios en un plazo de treinta días. Ello, a su juicio, permitiría que los precios bajaran. Según su opinión, la mitad de las personas que buscan un piso de alquiler no encuentran uno que se ajuste a sus posibilidades: en Oporto, el alquiler de una vivienda cuesta entre 300 y 350 euros mensuales. Pero, para Remax, los alquileres representaron un 35,55% del total de las operaciones de 2010, un 12% más que en 2009. Según Century 21 Portugal, hay una gran escasez de viviendas en alquiler: según su opinión, la demanda es diez veces superior a la oferta y algunas viviendas se alquilan en 24 horas.
Por tanto, el inversor extranjero cuenta con el incentivo de una demanda de viviendas en alquiler creciente. Y en un contexto en el que los precios en venta están cayendo: el precio medio de la vivienda en Portugal está en los 1.139 euros por metro cuadrado, pero las valoraciones de los bancos están rebajando los precios en Lisboa, el Alentejo y el Algarve. Y los promotores ofrecen descuentos de hasta el 20%, lo que puede conllevar rentabilidades por el alquiler de entre un 5% y un 7%.
¿Dónde están las oportunidades? Según Oteiza, en las viviendas que están siendo embargadas por los bancos, una tendencia que se está acelerando en los últimos meses. Y, por zonas, sobre todo en Lisboa y en algunas casas de la costa donde una mayor oferta está rebajando los precios.
Fuente: http://www.finanzas.com/
Lisboa gasta, Coimbra estudia, Braga reza y Oporto trabaja. Una frase tópica bajo la que subyace la gran heterogeneidad del mercado inmobiliario luso. Y no sólo entre sus diferentes ciudades, sino también entre los barrios de cada una de ellas. ¿Se pueden meter en el mismo saco las lujosas viviendas del Chiado lisboeta con las deterioradas casas del Barrio Alto o las del vecindario de Alfama? ¿Cómo comparar las viviendas de los bloques de pisos con las casas unifamiliares encaladas de las intrincadas calles de Évora o de las ciudades del Alentejo? ¿Y los pisos de la ribera del Duero de Oporto con los de los nuevos barrios que están a sólo quince minutos de la catedral? Como muestra de la heterogeneidad de este mercado, las estadísticas oficiales distinguen entre viviendas unifamiliares y los pisos en bloque, según podemos observar en los gráficos bajo estas líneas.
Pero algo tienen en común todas las ciudades y todos los barrios: en ninguno hubo burbuja inmobiliaria en la última década. Aunque es una ventaja, no es garantía de ausencia de crisis. Algunos botones de muestra: la vía de Santa Caterina, el eje comercial más importante de Oporto, está plagada de carteles de se vende, tanto en los locales como en las viviendas, y algunos bloques de la Avenida de los Aliados, las que no se han convertido en sedes de los bancos están vacíos; en pleno Chiado lisboeta, a un paso de la Plaza del Comercio, hay bloques de oficinas vacíos. Y todo parece apuntar que, ahora, esta situación de crisis puede alargarse, como consecuencia de las medidas de austeridad que deberá aplicar el gobierno luso por mandato de Bruselas y del Fondo Monetario Internacional. “A falta de saber cuáles serán las medidas que el equipo del FMI, el BCE y la Comisión van a aplicar en Portugal, resulta complicado aventurarse a dar alguna perspectiva”, comenta César Oteiza, director de operaciones de Idealista.com. La prensa local especulaba estos días con la posibilidad de que se eliminen las desgravaciones fiscales por compra de vivienda, lo que se uniría, por ejemplo, a la reducción del poder adquisitivo de los trabajadores públicos, que podrían comenzar a recibir las pagas extras en bonos del Tesoro.
Crédito más caro
A ello se une, como dice Oteiza, el difícil acceso al crédito bancario. Los bancos han comenzado a trasladar a sus clientes su incapacidad para acudir a los mercados a financiarse incrementando los diferenciales que aplican sobre el euríbor en la concesión de hipotecas: el margen mínimo cobrado ahora se sitúa en el 1,55%. Para los clientes con mayor perfil de riesgo es del 4,67%. Según Oteiza, este escenario está empujando a la gente hacia el alquiler, que aunque está creciendo, sigue teniendo barreras como la falta de legislación adecuada y la escasez de oferta. Oteiza cree que el Gobierno podría comenzar a potenciar el alquiler con medidas para actualizar las rentas antiguas y cambios en la ley que permitan desahucios rápidos.
Una de las principales reivindicaciones de la asociación de las agencias de la propiedad es que sean posibles los desahucios en un plazo de treinta días. Ello, a su juicio, permitiría que los precios bajaran. Según su opinión, la mitad de las personas que buscan un piso de alquiler no encuentran uno que se ajuste a sus posibilidades: en Oporto, el alquiler de una vivienda cuesta entre 300 y 350 euros mensuales. Pero, para Remax, los alquileres representaron un 35,55% del total de las operaciones de 2010, un 12% más que en 2009. Según Century 21 Portugal, hay una gran escasez de viviendas en alquiler: según su opinión, la demanda es diez veces superior a la oferta y algunas viviendas se alquilan en 24 horas.
Por tanto, el inversor extranjero cuenta con el incentivo de una demanda de viviendas en alquiler creciente. Y en un contexto en el que los precios en venta están cayendo: el precio medio de la vivienda en Portugal está en los 1.139 euros por metro cuadrado, pero las valoraciones de los bancos están rebajando los precios en Lisboa, el Alentejo y el Algarve. Y los promotores ofrecen descuentos de hasta el 20%, lo que puede conllevar rentabilidades por el alquiler de entre un 5% y un 7%.
¿Dónde están las oportunidades? Según Oteiza, en las viviendas que están siendo embargadas por los bancos, una tendencia que se está acelerando en los últimos meses. Y, por zonas, sobre todo en Lisboa y en algunas casas de la costa donde una mayor oferta está rebajando los precios.
Fuente: http://www.finanzas.com/
