El área de negocio inmobiliario de Henderson Global Investors en España ha publicado un breve estudio sobre el mercado de inversión no residencial en nuestro país.
Desde el comienzo de la crisis financiera, España ha sido vista con recelo. Al igual que el resto de los llamados PIIGS (Portugal, Irlanda, Italia, Grecia y España), la economía española no ha conseguido recuperarse como los países del núcleo europeo lo hicieron a mediados de 2009 y su PIB sólo ha alcanzado la estabilidad recientemente. Los diferenciales de deuda entre las economías periféricas y los países del núcleo europeo han desconcertado a los inversores transfronterizos conservadores, que consideran este hecho como una señal para centrarse en los mercados del núcleo europeo. No obstante, los activos ‘prime’ en los mercados del núcleo europeo actualmente han alcanzado una valoración plena, cuando no excesiva, y las inversiones están sujetas a una volatilidad potencial de los precios en el momento de la desinversión. Los fondos que deseen colocar capitales pronto deberán aceptar asumir mayores riesgos (situación, producto o calidad del inquilino) en los mercados principales, o bien dirigir las inversiones hacia otros mercados que se hayan pasado por alto. Si la última opción es la elegida y los inversores esperan encontrar gangas en España, sufrirán una gran decepción.
Los centros comerciales podrían ofrecer las mejores oportunidades
Es difícil hacer recomendaciones para la inversión en superficies comerciales en España a partir de un análisis descendente, ya que las operaciones varían según los vendedores, los compradores y los bancos. Puede que sea por ello por lo que España casi no experimentó ningún aumento en los volúmenes de inversión en superficies comerciales en 2010 en comparación con el año 2009, lo que contrasta con las importantes mejoras observadas en el Reino Unido, Francia, Alemania y Suecia.
Los inversores potenciales necesitan deshacerse de sus ideas preconcebidas sobre el país y realizar una aproximación al mercado desde una perspectiva ascendente, analizando cada activo por separado. Muchos de los centros comerciales disponibles siguen siendo relativamente ilíquidos e incluso aquellos que ofrecen una calidad decente y están bien situados tienen dificultades para encontrar un comprador en caso de no reunir todas las cualidades. Sin embargo, a diferencia de la inversión en oficinas —donde los inversores locales dominan el mercado— los inversores extranjeros han participado en buena parte del reducido número de operaciones con superficies comerciales que se han realizado. Esto sugiere que quizá a los inversores extranjeros les resulte más fácil acceder al mercado siempre que se identifique el producto apropiado. Para identificar buenas oportunidades se necesita generalmente la participación de operadores locales, quienes pueden estar más capacitados para entender por qué un centro comercial en particular no está rindiendo, por ejemplo, por su combinación de inquilinos o la configuración de sus locales.
Los centros comerciales han experimentado una gran divergencia en sus rendimientos. Los mejores centros comerciales no han sufrido demasiado el aumento de la desocupación y las rentas han resistido bastante bien con una ligera caída en conjunto del 3% durante la recesión, según Jones Lang LaSalle. El futuro es más esperanzador para este tipo de proyectos, ya que varias cadenas han terminado su restructuración y están considerando acometer una expansión prudente. Podría decirse que las rentabilidades de los centros regionales dominantes se sitúan en el 6% para los mejor ubicados. Se rumorea que el centro de San Cugat, situado en las afueras de Barcelona, ha recibido tres ofertas al 6% a un valor superior a 100 millones de euros. El centro cuenta con un nivel de actividad comercial adecuado y consolidado, además de ofrecer la oportunidad de aportar un valor añadido en la conversión de su hipermercado.
En el escalafón siguiente a los centros dominantes prime pueden existir descuentos bastante razonables en los precios de productos core plus, donde incluso en los centros comerciales de calidad donde se percibe una amenaza a su dominio —o que carecen de una trayectoria consolidada— se piden descuentos de entre 75 y 100 puntos básicos. Parece que más allá de este punto la liquidez en el mercado de inversión parece disminuir. Como consecuencia de lo anterior, se produce una oferta excesiva de centros comerciales que fueron construidos durante el boom inmobiliario, muchos de los cuales compiten por consumidores en zonas de captación secundarias y albergan escasas esperanzas de encontrar un comprador. Algunos de estos centros comerciales se verán abocados al cierre de manera irremediable, dejando que los supervivientes se queden con el botín.
Oficinas: ¿Es capaz de acceder a productos fuera de mercado?
Existe una gran competencia en el mercado de inmuebles prime en Madrid, especialmente para activos con un valor inferior a 50 millones de euros. Unas rentabilidades del 5,75% para un contrato de alquiler estándar a cinco años con una renta a precios de mercado suponen unas valoraciones atractivas, aunque en realidad muchos acuerdos son de Sale & Lease Back al vendedor que ofrecen contratos de arrendamiento más largos para inversores conservadores y consiguen rentabilidades muy interesantes. Los inversores privados son los que más pasan por alto los contratos de alquiler cortos y los alquileres claramente excesivos para acceder a un mercado del que fueron excluidos por precio durante el boom. Los inversores institucionales extranjeros no pueden competir, algo que no parece que vaya cambiar mucho a corto plazo en este contexto.
Con el fin de animar a los inversores internacionales a desplazar su foco de atención de las zonas prime, los vendedores de inmuebles en parques empresariales en las afueras de las ciudades han firmado acuerdos de Sale & Lease Back que ofrecen una seguridad de ingresos a largo plazo a los inversores con aversión al riesgo. Se han cerrado algunas operaciones con productos de calidad situados en áreas de negocios consolidadas o cerca del anillo que conforma la M-30, una zona bien conectada mediante transporte público. Estas operaciones se han cerrado con rentabilidades de entre 6,25% y 6,75%. No obstante, estas operaciones no pueden ser clasificadas como gangas debido a sus bajas perspectivas de crecimiento y posibles fluctuaciones en las rentabilidades en el momento de la desinversión.
Si bien en 2010 los volúmenes de inversión en Madrid fueron bajos, mejoraron con respecto a 2009. Sin embargo, no ocurre lo mismo en Barcelona, donde sólo se llevó a cabo un número reducido de operaciones por un valor total de 236 millones de euros, según CBRE. Los alquileres excesivos constituyen un importante elemento disuasorio para los inversores potenciales que no saben a ciencia cierta cuánto más tienen que caer los precios de mercado. Los bancos no están dispuestos a financiar nada en lo que perciban riesgo y no se han sellado operaciones en el segmento de valor añadido. Existe el rumor de que Realia ha vendido sus oficinas en zona prime a Deka con una rentabilidad cercana al 6%. El contrato de alquiler ofrecía unas rentas adecuadas, aunque no el típico contrato de Sale & Lease Back a 10 años. Se puede decir que la misma operación se habría cerrado con una rentabilidad más atractiva en Madrid.
Las razones para invertir con las rentabilidades actuales dependen de la visión sobre la evolución futura de las rentas. La recesión trajo tasas de disponibilidad récord y las rentas prime han caído cerca de un 30%, más que en cualquier otro lugar de Europa exceptuando Londres y Dublín. Oxford Economics calcula que Madrid ha perdido 31.000 puestos de trabajo de oficinas (-3,5%) y Barcelona 28.000 (-6,5%) desde el comienzo de la crisis. Cuando se produzca un aumento de los puestos de trabajo, éste será moderado y la absorción neta de superficie será lenta.
Aunque los centros de negocios prime se encuentran ahora más cerca de la parte baja del ciclo, los alquileres de edificios secundarios, e incluso algunos edificios prime en parques empresariales con alto nivel de desocupación, pueden experimentar más descensos. Sin embargo, la disponibilidad no es elevada en todas partes. Las zonas céntricas han resultado menos perjudicadas y puede que los alquileres prime comiencen a recuperarse a partir de 2012, a medida que la oferta de nuevos espacios desaparezca.
Las buenas inversiones tienen su recompensa
Pronosticar más allá de las actuales perspectivas en España puede resultar difícil. Desde el punto de vista económico, no cabe duda de que las perspectivas a corto plazo plantean grandes retos, a la vista de la magnitud del desapalancamiento que debe acometer el sector privado y los desafíos que plantea el sistema bancario. Las rentabilidades en compra no deberían necesariamente ser juzgadas desde el contexto de los rendimientos que ofrecen los bonos españoles, que casualmente se espera que converjan con los bonos del Reino Unido en torno a 2013.
España merece ser considerada como destino del capital transfronterizo. No obstante, el terreno de la inversión está lleno de baches, no existen gangas y el valor ha de ser identificado y extraído. El crecimiento de las rentas finalmente dejará atrás los mínimos actuales, aunque puede que los nervios de los inversores sean puestos a prueba durante los primeros años del periodo de inversión. Las oportunidades deberían ser consideradas mediante un análisis individual de los activos. El conocimiento del mercado local y unas capacidades contrastadas en materia de gestión de activos serán de vital importancia para alcanzar el éxito.
Fuente: http://www.finanzas.com/
Desde el comienzo de la crisis financiera, España ha sido vista con recelo. Al igual que el resto de los llamados PIIGS (Portugal, Irlanda, Italia, Grecia y España), la economía española no ha conseguido recuperarse como los países del núcleo europeo lo hicieron a mediados de 2009 y su PIB sólo ha alcanzado la estabilidad recientemente. Los diferenciales de deuda entre las economías periféricas y los países del núcleo europeo han desconcertado a los inversores transfronterizos conservadores, que consideran este hecho como una señal para centrarse en los mercados del núcleo europeo. No obstante, los activos ‘prime’ en los mercados del núcleo europeo actualmente han alcanzado una valoración plena, cuando no excesiva, y las inversiones están sujetas a una volatilidad potencial de los precios en el momento de la desinversión. Los fondos que deseen colocar capitales pronto deberán aceptar asumir mayores riesgos (situación, producto o calidad del inquilino) en los mercados principales, o bien dirigir las inversiones hacia otros mercados que se hayan pasado por alto. Si la última opción es la elegida y los inversores esperan encontrar gangas en España, sufrirán una gran decepción.
Los centros comerciales podrían ofrecer las mejores oportunidades
Es difícil hacer recomendaciones para la inversión en superficies comerciales en España a partir de un análisis descendente, ya que las operaciones varían según los vendedores, los compradores y los bancos. Puede que sea por ello por lo que España casi no experimentó ningún aumento en los volúmenes de inversión en superficies comerciales en 2010 en comparación con el año 2009, lo que contrasta con las importantes mejoras observadas en el Reino Unido, Francia, Alemania y Suecia.
Los inversores potenciales necesitan deshacerse de sus ideas preconcebidas sobre el país y realizar una aproximación al mercado desde una perspectiva ascendente, analizando cada activo por separado. Muchos de los centros comerciales disponibles siguen siendo relativamente ilíquidos e incluso aquellos que ofrecen una calidad decente y están bien situados tienen dificultades para encontrar un comprador en caso de no reunir todas las cualidades. Sin embargo, a diferencia de la inversión en oficinas —donde los inversores locales dominan el mercado— los inversores extranjeros han participado en buena parte del reducido número de operaciones con superficies comerciales que se han realizado. Esto sugiere que quizá a los inversores extranjeros les resulte más fácil acceder al mercado siempre que se identifique el producto apropiado. Para identificar buenas oportunidades se necesita generalmente la participación de operadores locales, quienes pueden estar más capacitados para entender por qué un centro comercial en particular no está rindiendo, por ejemplo, por su combinación de inquilinos o la configuración de sus locales.
Los centros comerciales han experimentado una gran divergencia en sus rendimientos. Los mejores centros comerciales no han sufrido demasiado el aumento de la desocupación y las rentas han resistido bastante bien con una ligera caída en conjunto del 3% durante la recesión, según Jones Lang LaSalle. El futuro es más esperanzador para este tipo de proyectos, ya que varias cadenas han terminado su restructuración y están considerando acometer una expansión prudente. Podría decirse que las rentabilidades de los centros regionales dominantes se sitúan en el 6% para los mejor ubicados. Se rumorea que el centro de San Cugat, situado en las afueras de Barcelona, ha recibido tres ofertas al 6% a un valor superior a 100 millones de euros. El centro cuenta con un nivel de actividad comercial adecuado y consolidado, además de ofrecer la oportunidad de aportar un valor añadido en la conversión de su hipermercado.
En el escalafón siguiente a los centros dominantes prime pueden existir descuentos bastante razonables en los precios de productos core plus, donde incluso en los centros comerciales de calidad donde se percibe una amenaza a su dominio —o que carecen de una trayectoria consolidada— se piden descuentos de entre 75 y 100 puntos básicos. Parece que más allá de este punto la liquidez en el mercado de inversión parece disminuir. Como consecuencia de lo anterior, se produce una oferta excesiva de centros comerciales que fueron construidos durante el boom inmobiliario, muchos de los cuales compiten por consumidores en zonas de captación secundarias y albergan escasas esperanzas de encontrar un comprador. Algunos de estos centros comerciales se verán abocados al cierre de manera irremediable, dejando que los supervivientes se queden con el botín.
Oficinas: ¿Es capaz de acceder a productos fuera de mercado?
Existe una gran competencia en el mercado de inmuebles prime en Madrid, especialmente para activos con un valor inferior a 50 millones de euros. Unas rentabilidades del 5,75% para un contrato de alquiler estándar a cinco años con una renta a precios de mercado suponen unas valoraciones atractivas, aunque en realidad muchos acuerdos son de Sale & Lease Back al vendedor que ofrecen contratos de arrendamiento más largos para inversores conservadores y consiguen rentabilidades muy interesantes. Los inversores privados son los que más pasan por alto los contratos de alquiler cortos y los alquileres claramente excesivos para acceder a un mercado del que fueron excluidos por precio durante el boom. Los inversores institucionales extranjeros no pueden competir, algo que no parece que vaya cambiar mucho a corto plazo en este contexto.
Con el fin de animar a los inversores internacionales a desplazar su foco de atención de las zonas prime, los vendedores de inmuebles en parques empresariales en las afueras de las ciudades han firmado acuerdos de Sale & Lease Back que ofrecen una seguridad de ingresos a largo plazo a los inversores con aversión al riesgo. Se han cerrado algunas operaciones con productos de calidad situados en áreas de negocios consolidadas o cerca del anillo que conforma la M-30, una zona bien conectada mediante transporte público. Estas operaciones se han cerrado con rentabilidades de entre 6,25% y 6,75%. No obstante, estas operaciones no pueden ser clasificadas como gangas debido a sus bajas perspectivas de crecimiento y posibles fluctuaciones en las rentabilidades en el momento de la desinversión.
Si bien en 2010 los volúmenes de inversión en Madrid fueron bajos, mejoraron con respecto a 2009. Sin embargo, no ocurre lo mismo en Barcelona, donde sólo se llevó a cabo un número reducido de operaciones por un valor total de 236 millones de euros, según CBRE. Los alquileres excesivos constituyen un importante elemento disuasorio para los inversores potenciales que no saben a ciencia cierta cuánto más tienen que caer los precios de mercado. Los bancos no están dispuestos a financiar nada en lo que perciban riesgo y no se han sellado operaciones en el segmento de valor añadido. Existe el rumor de que Realia ha vendido sus oficinas en zona prime a Deka con una rentabilidad cercana al 6%. El contrato de alquiler ofrecía unas rentas adecuadas, aunque no el típico contrato de Sale & Lease Back a 10 años. Se puede decir que la misma operación se habría cerrado con una rentabilidad más atractiva en Madrid.
Las razones para invertir con las rentabilidades actuales dependen de la visión sobre la evolución futura de las rentas. La recesión trajo tasas de disponibilidad récord y las rentas prime han caído cerca de un 30%, más que en cualquier otro lugar de Europa exceptuando Londres y Dublín. Oxford Economics calcula que Madrid ha perdido 31.000 puestos de trabajo de oficinas (-3,5%) y Barcelona 28.000 (-6,5%) desde el comienzo de la crisis. Cuando se produzca un aumento de los puestos de trabajo, éste será moderado y la absorción neta de superficie será lenta.
Aunque los centros de negocios prime se encuentran ahora más cerca de la parte baja del ciclo, los alquileres de edificios secundarios, e incluso algunos edificios prime en parques empresariales con alto nivel de desocupación, pueden experimentar más descensos. Sin embargo, la disponibilidad no es elevada en todas partes. Las zonas céntricas han resultado menos perjudicadas y puede que los alquileres prime comiencen a recuperarse a partir de 2012, a medida que la oferta de nuevos espacios desaparezca.
Las buenas inversiones tienen su recompensa
Pronosticar más allá de las actuales perspectivas en España puede resultar difícil. Desde el punto de vista económico, no cabe duda de que las perspectivas a corto plazo plantean grandes retos, a la vista de la magnitud del desapalancamiento que debe acometer el sector privado y los desafíos que plantea el sistema bancario. Las rentabilidades en compra no deberían necesariamente ser juzgadas desde el contexto de los rendimientos que ofrecen los bonos españoles, que casualmente se espera que converjan con los bonos del Reino Unido en torno a 2013.
España merece ser considerada como destino del capital transfronterizo. No obstante, el terreno de la inversión está lleno de baches, no existen gangas y el valor ha de ser identificado y extraído. El crecimiento de las rentas finalmente dejará atrás los mínimos actuales, aunque puede que los nervios de los inversores sean puestos a prueba durante los primeros años del periodo de inversión. Las oportunidades deberían ser consideradas mediante un análisis individual de los activos. El conocimiento del mercado local y unas capacidades contrastadas en materia de gestión de activos serán de vital importancia para alcanzar el éxito.
Fuente: http://www.finanzas.com/
