La subida de los tipos de interés y del euríbor, por un lado, y el fin de la deducción por vivienda para rentas superiores a los 24.107 euros, por otro, presionarán el precio de la vivienda aún más a la baja. Pero tras cuatro años de ajuste inmobiliario, ¿estamos próximos al final de la caída?
El lunes, el Fondo Monetario Internacional sostenía en un informe que el precio de la vivienda en España había descendido entre un 10% y un 20% desde inicio de la crisis y que, por lo tanto, contaba con margen para caídas adicionales en los precios.
Cuando comenzó la crisis, en 2008, tanto expertos como analistas coincidían al afirmar que la vivienda estaba sobrevalorada entre un 25% y un 30%. Tras cuatro años de crisis, parece que estamos a punto de conseguir el ajuste, tan necesario para apuntalar la recuperación económica, que podría tener como fecha final 2011.
Así, el precio de la vivienda libre se abarató un 3,7 % en marzo de este año, con respecto al mismo mes de 2010, y acumula un descenso del 19,3 % desde los máximos marcados en diciembre de 2007, según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMEI) de la sociedad de tasación Tinsa.
La caída del precio de los pisos mantiene así su tendencia en los dos primeros meses de 2011, después de que cerrara el ejercicio anterior con una reducción del 3,9%, dado que en enero se anotó una caída del 5%.
Tinsa considera que el mercado de la vivienda ha superado el efecto que en 2010 le produjeron los cambios fiscales para verse influenciado por nuevos factores "que cobrarán protagonismo en los próximos meses", como son el repunte de la inflación y el incremento de los tipos de interés.
Para la firma de tasación, la inflación, de mantenerse en la actual tasa, podría producir una tendencia plana o de ligero descenso del valor nominal de los inmuebles, "una bajada más acusada del precio de la vivienda en términos reales".
En cuanto a los tipos de interés, considera que, de confirmarse su aumento, se traducirá en un aumento del esfuerzo financiero que las familias realizan para comprar una vivienda, "o sencillamente para continuar pagando el crédito hipotecario".
Esta cifra se acerca a la que dio el servicio de estudios de BBVA en 2008. El banco calculaba que la vivienda registraría una caída acumulada hasta 2011 de un 25 % en términos nominales (sin contar el IPC).
Los responsables del departamento de estudios consideraron “necesaria una reducción de precios para animar la demanda”, cuya recuperación dependerá de la evolución de la economía y de los tipos de interés”.
En opinión de Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE) “el precio de los pisos ya lleva gran parte del ajuste realizado y queda algo de recorrido en 2011, pero estamos cerca del suelo del precio de la vivienda” Pero aún así, se muestra muy cauteloso porque considera que muchos mercados inmobiliarios ya llevan gran parte del trabajo realizado, mientras que en otros todavía no han comenzado.
Por su parte, Manuel Gandarias, director del del Gabinete de pisos.com, calcula que “el precio puede bajar este año entre el 8% y el 10%, contando no sólo con las estadísticas que elaboramos internamente, sino también con la negociación posterior entre vendedor y comprador, la salida al mercado de producto bancario a precios por debajo de precio de balance y teniendo en cuenta las dificultades de financiación”.
En este sentido, serán la vivienda de segunda mano la que más acuse la caída. “Las viviendas de segunda mano tienen una mayor sensibilidad a la bajada de precios que la obra nueva. En este sentido la bajada de obra nueva puede estar entre el 6% y el 8% y en la vivienda de segunda mano entre el 8% y el 10%. Esto depende también del año en que hayamos adquirido la vivienda. Para las viviendas adquiridas antes del año 2000 hay un mayor margen de negociación”, concluye Gandarias.
En cuanto al final del ajuste, desde pisos.com señalan que en 2011 se están dando repuntes en zonas determinadas pero que, aunque es difícil prever el ajuste definitivo. Sin embargo, Gandarias señala como fecha más probable en 2012, ya que las elecciones generales jugarán un papel fundamental en la confianza de oferta y demanda.
Sin embargo, para el semanario The Economist, la vivienda sigue sobrevalorada en un 43,7%, aunque menor del 55% del que hablaba el año pasado, lo que pone de manifiesto que, a pesar del ajuste, la burbuja inmobiliaria todavía no se ha desinflado.
Esta línea también la sigue el columnista de 'Financial Times', Wolgang Munchau. El alemán cree que la vivienda aún debe bajar un 40% adicional desde los niveles actuales para evitar que España sea rescatada por la Unión Europea y por el FMI.
En este sentido, Izquierdo considera exagerado que todavía quede una caída adicional del 30% en el precio de la vivienda.
En cambio, Bruselas calcula que todavía le queda un recorte adicional del 17%, mientras que Morgan Stanley cuantifica en un 15% el descenso desde inicios de 2008. El banco de inversión estima que todavía le queda un recorrido a la baja del 10%, la cifra total, un 25%, coincide con el cálculo realizado por el servicio de estudios de BBVA.
Subida de tipos y fin de la deducción de la vivienda
El 7 de abril el Banco Central Europeo (BCE) subió los tipos de interés un cuarto de punto hasta el 1,25%. El euríbor llevaba desde inicios de año descontando la subida. Según los expertos, el indicador finalizará 2011 en torno al 2,25%. De momento, el estirón de marzo encarece las hipotecas en 600 euros al año.
Este sobreesfuerzo en el pago de una hipoteca también tensionará el precio de la vivienda a la baja.
Otro aliado es el fin de la deducción por vivienda de manera progresiva hasta desaparecer para rentas de 24.107 euros. Esta desaparición supone que para un préstamo medio a 25 años la cuantía que se deja de deducir es de 33.750 euros ‘extras’.
En este sentido, Izquierdo señala que ambos factores, más el elevado nivel de paro tensionarán a la baja el precio de la vivienda en 2011, pero insiste en que estamos próximos al final.
Fuente: http://www.finanzas.com/
