El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compra de viviendas usadas, se calcula sobre el valor del inmueble, no sobre el precio que se haya pagado por él. Por eso, si hace una compra extraordinaria, el fisco le puede llamar la atención.
Para quien está pensando en comprar una vivienda, la primera recomendación que realizan los analistas es fijarse qué quiere comprar y, sobre todo, cuál sería el precio que constituiría una ganga realista. Cuando haga los cálculos de lo que le costará la operación, no olvide que, al precio del piso en cuestión, tendrá que sumar los gastos correspondientes y, sobre todo, los impuestos asociados a la operación. En el caso de la vivienda nueva, el IVA, más benévolo desde mediados del año pasado, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en el caso de las viviendas de segunda mano, cuya normativa y recaudación corre a cargo de las comunidades autónomas y, en el País Vasco, de cada una de las diputaciones forales. Es en el momento de tributar por este último impuesto cuando puede resultar un problema haber comprado una ganga. O, más que un problema, una incomodidad.
La consejería de Hacienda de su comunidad autónoma le puede llamar al orden si considera que ha comprado una vivienda a un precio anormalmente bajo, si el valor sobre el que ha tributado es muy reducido. El objetivo de las administraciones es la lucha contra el dinero negro y la evasión de impuestos pero, en estos momentos, con un mercado inmobiliario cotizando claramente a la baja, con muchos vendedores particulares con problemas económicos y desesperados por deshacerse de sus viviendas, el objetivo de algunas autonomías parece meramente recaudatorio, sobre todo si tenemos en cuenta sus ingentes necesidades financieras. Pero tiene sentido la filosofía que aplican los gobiernos regionales: este impuesto, que asume el comprador, no se basa en el precio que ha pagado por el inmueble, sino en su valoración. Y el valor lo establece la propia comunidad autónoma, cada una de acuerdo con su propia metodología.
Dos argumentos en Madrid
En la Comunidad de Madrid, se tiene en cuenta la ubicación, la superficie, la antigüedad, la calidad de los materiales y, en función de esas variables, se han configurado 800 áreas inmobiliarias en la región. En general, según fuentes del gobierno autonómico, estas valoraciones suponen entre un 70 y un 85 % del precio de mercado. Si alguien tiene la fortuna de comprar por debajo de ese precio y paga el ITP de acuerdo con la cantidad que ha abonado, el fisco le llamará al orden. Sólo existen dos excepciones a esta norma. La primera es que el comprador haya tenido que realizar una gran reforma que justifique la fuerte rebaja. La segunda, que en el inmueble en cuestión haya un inquilino viviendo, o que esté ubicado en una zona muy ruidosa, o donde haya botellón... circunstancias todas ellas recogidas bajo la denominación de "inadecuación funcional" y que pueden justificar desviaciones a la baja del precio de hasta un 20 %. Pero el argumento de que ha encontrado un "chollo" no le eximirá de pagar el impuesto sobre el valor del inmueble y no sobre lo que ha pagado.
Aproximadamente un tercio de los contribuyentes que han comprado una vivienda en Madrid lo han hecho muy por debajo del valor mínimo que establecen las tablas de la comunidad. ¿Se debe a que estas tablas no se han adecuado a la coyuntura actual del mercado? "Llevamos tres años bajando las valoraciones", responden en la comunidad.
Cataluña y la tasación
El impuesto en Cataluña es un poco diferente. Allí, el valor mínimo de referencia se establece multiplicando el valor catastral por un coeficiente. La valoración resultante para cada inmueble en particular se compara con el precio por el que se ha escriturado y se tributa por la cantidad más alta. En caso de conflicto, el comprador puede alegar otra cifra: el 80 % de la tasación que ha realizado el banco para conceder la hipoteca. Ésa puede ser su única defensa.
En Andalucía, el cálculo del valor mínimo de referencia se realiza con el mismo método que en Cataluña. Fuentes de la consejería de Hacienda de la Junta de Andalucía reconocen que hay muchas operaciones que se cierran por debajo de esos niveles, aunque han observado que los contribuyentes afectados se defienden con la valoración bancaria. "Muchas veces, el litigio lo gana el contribuyente", afirman.
Pero la escritura no vale como argumento, porque muchas veces recoge precios irreales.
Fuente: http://www.finanzas.com/
Para quien está pensando en comprar una vivienda, la primera recomendación que realizan los analistas es fijarse qué quiere comprar y, sobre todo, cuál sería el precio que constituiría una ganga realista. Cuando haga los cálculos de lo que le costará la operación, no olvide que, al precio del piso en cuestión, tendrá que sumar los gastos correspondientes y, sobre todo, los impuestos asociados a la operación. En el caso de la vivienda nueva, el IVA, más benévolo desde mediados del año pasado, y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en el caso de las viviendas de segunda mano, cuya normativa y recaudación corre a cargo de las comunidades autónomas y, en el País Vasco, de cada una de las diputaciones forales. Es en el momento de tributar por este último impuesto cuando puede resultar un problema haber comprado una ganga. O, más que un problema, una incomodidad.
La consejería de Hacienda de su comunidad autónoma le puede llamar al orden si considera que ha comprado una vivienda a un precio anormalmente bajo, si el valor sobre el que ha tributado es muy reducido. El objetivo de las administraciones es la lucha contra el dinero negro y la evasión de impuestos pero, en estos momentos, con un mercado inmobiliario cotizando claramente a la baja, con muchos vendedores particulares con problemas económicos y desesperados por deshacerse de sus viviendas, el objetivo de algunas autonomías parece meramente recaudatorio, sobre todo si tenemos en cuenta sus ingentes necesidades financieras. Pero tiene sentido la filosofía que aplican los gobiernos regionales: este impuesto, que asume el comprador, no se basa en el precio que ha pagado por el inmueble, sino en su valoración. Y el valor lo establece la propia comunidad autónoma, cada una de acuerdo con su propia metodología.
Dos argumentos en Madrid
En la Comunidad de Madrid, se tiene en cuenta la ubicación, la superficie, la antigüedad, la calidad de los materiales y, en función de esas variables, se han configurado 800 áreas inmobiliarias en la región. En general, según fuentes del gobierno autonómico, estas valoraciones suponen entre un 70 y un 85 % del precio de mercado. Si alguien tiene la fortuna de comprar por debajo de ese precio y paga el ITP de acuerdo con la cantidad que ha abonado, el fisco le llamará al orden. Sólo existen dos excepciones a esta norma. La primera es que el comprador haya tenido que realizar una gran reforma que justifique la fuerte rebaja. La segunda, que en el inmueble en cuestión haya un inquilino viviendo, o que esté ubicado en una zona muy ruidosa, o donde haya botellón... circunstancias todas ellas recogidas bajo la denominación de "inadecuación funcional" y que pueden justificar desviaciones a la baja del precio de hasta un 20 %. Pero el argumento de que ha encontrado un "chollo" no le eximirá de pagar el impuesto sobre el valor del inmueble y no sobre lo que ha pagado.
Aproximadamente un tercio de los contribuyentes que han comprado una vivienda en Madrid lo han hecho muy por debajo del valor mínimo que establecen las tablas de la comunidad. ¿Se debe a que estas tablas no se han adecuado a la coyuntura actual del mercado? "Llevamos tres años bajando las valoraciones", responden en la comunidad.
Cataluña y la tasación
El impuesto en Cataluña es un poco diferente. Allí, el valor mínimo de referencia se establece multiplicando el valor catastral por un coeficiente. La valoración resultante para cada inmueble en particular se compara con el precio por el que se ha escriturado y se tributa por la cantidad más alta. En caso de conflicto, el comprador puede alegar otra cifra: el 80 % de la tasación que ha realizado el banco para conceder la hipoteca. Ésa puede ser su única defensa.
En Andalucía, el cálculo del valor mínimo de referencia se realiza con el mismo método que en Cataluña. Fuentes de la consejería de Hacienda de la Junta de Andalucía reconocen que hay muchas operaciones que se cierran por debajo de esos niveles, aunque han observado que los contribuyentes afectados se defienden con la valoración bancaria. "Muchas veces, el litigio lo gana el contribuyente", afirman.
Pero la escritura no vale como argumento, porque muchas veces recoge precios irreales.
Fuente: http://www.finanzas.com/
