Los analistas consideran que también puede haber buenas ofertas en algunos municipios de costa, además de en las afueras de las ciudades de tamaño medio. El secreto del éxito: fijarse objetivos y hacer mucho trabajo de campo.
La respuesta de los analistas es unánime: en 2011, el precio de la vivienda continuará bajando. Nicolás Llari de Sangenís, de CB Richard Ellis, cree que el ajuste el próximo año puede rondar el 8 o el 10 %. Aunque dudan de si el próximo será el último ejercicio en que los pisos perderán valor. Carlos Ferrer-Bonsoms, de Jones Lang LaSalle, pensaba que la vivienda caería hasta el verano del año que viene, pero ahora considera que lo hará durante todo el ejercicio y no descarta que el ajuste continúe también en 2012. "Aunque en ese año las caídas no serán muy importantes", apunta Llari de Sangenís.
Según Ferrer-Bonsoms, la presión sobre los precios procederá, sobre todo, del sector financiero. Y por dos razones, según argumenta: por un lado, vencen las refinanciaciones que se firmaron hace dos años. "Se firmaron con premisas que no se han cumplido y es muy probable que no se puedan renovar, lo que implica que los bancos se tendrán que quedar todavía con más inmuebles", asegura. Por otro, también se prevé un aumento de adjudicados de particulares. "Eso significa que las entidades financieras, ante el importante volumen de inmuebles que les está llegando, tendrán que acelerar las ventas. No hay más remedio que intentar perder lo menos posible. Quizá en la práctica aún no lo estén haciendo, pero está claro que sus planes de negocio para los próximos años ya recogen ese escenario", explica Ferrer-Bonsoms. El analista independiente José Barta resume: "2011 puede ser un año muy interesante, porque las entidades financieras van contra reloj".
Un ejercicio de más oportunidades. Pero, ¿dónde encontrarlas?
Pisos céntricos. Barta opina que el centro de las ciudades se va a recuperar antes. Pero también considera que es donde hay que hacer más esfuerzos para encontrar buenas oportunidades: "Hay que recorrerse mucha portería, hay que meter anuncios en el buzón con ofertas de compra...". Y, como se corre el riesgo de comprar mal en la zona donde a uno le gusta, hay que marcarse objetivos y definir muy bien qué compra se consideraría una ganga. "Aunque tiene que ser creíble, claro", matiza Barta.
Fernando Rodríguez de Acuña, de RR Acuña y Asociados, una de las firmas más pesimistas respecto al mercado inmobiliario español –cree que no se estabilizará hasta 2013–, considera que no es el momento de correr muchos riesgos. "Hay que ir a lo seguro, a las mejores zonas, a las mejores viviendas, porque para ellas siempre habrá mercado. Cualquier otro tipo de inversión es muy arriesgada", afirma Rodríguez de Acuña. "Recomendamos primeras residencias en entornos consolidados con un descuento del 30 % respecto al pico del ciclo", afirma Nicolás Llari de Sangenís. Ferrer-Bonsoms cree que es difícil encontrar buenas ofertas, pero ya ha visto ajustes muy importantes: "En Madrid, ni en las mejores zonas se firman compraventas por más de 6.000 euros por metro cuadrado", asegura.
¿Qué tipo de viviendas en el centro? Según Acuña, viviendas pequeñas, pero no "minipisos": "Se venden mejor pisos de dos dormitorios que de tres y mejor los de tres que los de cuatro", comenta. Barta añade: "Últimamente, se han construido demasiadas viviendas pequeñas. Ahora hay que buscar nichos de escasez".
Habrá muchas viviendas de bancos pero, ¿conviene buscar entre los pisos que ofertan las entidades financieras? Según Barta, habrá mejores oportunidades en la calle. "Al final, los bancos sólo ofrecen lo peor que tienen", argumenta Barta.
En las afueras. Ferrer-Bonsoms opina que está comenzando a haber ofertas en las afueras de las ciudades, sobre todo de las de tamaño medio. Este analista ha detectado que ya en esas zonas hay viviendas financiadas al 100 % en las que se puede obtener una renta superior a la cuota hipotecaria.
¿Qué rentabilidad por el alquiler hay que exigir a la hora de tomar la decisión de invertir? Llari de Sangenís considera que un 3,5 o un 4,5 % ya son cifras "muy dignas". "No hay que olvidar que en los mejores años, no superaba el 1,5 o el 2 %", recuerda este experto.
Costa "alemana" o "británica". José Barta recomienda viviendas en la costa para alquilar. Pero no en cualquier zona. "Sobre todo, en las costas a las que alemanes y británicos van a pasar sus vacaciones", afirma. Ferrer-Bonsoms ha detectado que ya hay extranjeros buscando ofertas en la costa. ¿Cuáles son los lugares más interesantes? Para Barta, la costa catalana, Mallorca, Menorca y algunas zonas de Alicante. Ferrer-Bonsoms añade otra provincia: Almería, donde hay descuentos de hasta un 50 %. En cuanto a tipología, Barta recomienda que la vivienda no tenga más de dos habitaciones. Y tendrá que estar ubicada en el mejor sitio del municipio.
Nicolás Llari de Sangenís aconseja prudencia en la costa: ahí las caídas pueden ser de hasta un 20 % el próximo año.
Fuente: http://www.finanzas.com/
La respuesta de los analistas es unánime: en 2011, el precio de la vivienda continuará bajando. Nicolás Llari de Sangenís, de CB Richard Ellis, cree que el ajuste el próximo año puede rondar el 8 o el 10 %. Aunque dudan de si el próximo será el último ejercicio en que los pisos perderán valor. Carlos Ferrer-Bonsoms, de Jones Lang LaSalle, pensaba que la vivienda caería hasta el verano del año que viene, pero ahora considera que lo hará durante todo el ejercicio y no descarta que el ajuste continúe también en 2012. "Aunque en ese año las caídas no serán muy importantes", apunta Llari de Sangenís.
Según Ferrer-Bonsoms, la presión sobre los precios procederá, sobre todo, del sector financiero. Y por dos razones, según argumenta: por un lado, vencen las refinanciaciones que se firmaron hace dos años. "Se firmaron con premisas que no se han cumplido y es muy probable que no se puedan renovar, lo que implica que los bancos se tendrán que quedar todavía con más inmuebles", asegura. Por otro, también se prevé un aumento de adjudicados de particulares. "Eso significa que las entidades financieras, ante el importante volumen de inmuebles que les está llegando, tendrán que acelerar las ventas. No hay más remedio que intentar perder lo menos posible. Quizá en la práctica aún no lo estén haciendo, pero está claro que sus planes de negocio para los próximos años ya recogen ese escenario", explica Ferrer-Bonsoms. El analista independiente José Barta resume: "2011 puede ser un año muy interesante, porque las entidades financieras van contra reloj".
Un ejercicio de más oportunidades. Pero, ¿dónde encontrarlas?
Pisos céntricos. Barta opina que el centro de las ciudades se va a recuperar antes. Pero también considera que es donde hay que hacer más esfuerzos para encontrar buenas oportunidades: "Hay que recorrerse mucha portería, hay que meter anuncios en el buzón con ofertas de compra...". Y, como se corre el riesgo de comprar mal en la zona donde a uno le gusta, hay que marcarse objetivos y definir muy bien qué compra se consideraría una ganga. "Aunque tiene que ser creíble, claro", matiza Barta.
Fernando Rodríguez de Acuña, de RR Acuña y Asociados, una de las firmas más pesimistas respecto al mercado inmobiliario español –cree que no se estabilizará hasta 2013–, considera que no es el momento de correr muchos riesgos. "Hay que ir a lo seguro, a las mejores zonas, a las mejores viviendas, porque para ellas siempre habrá mercado. Cualquier otro tipo de inversión es muy arriesgada", afirma Rodríguez de Acuña. "Recomendamos primeras residencias en entornos consolidados con un descuento del 30 % respecto al pico del ciclo", afirma Nicolás Llari de Sangenís. Ferrer-Bonsoms cree que es difícil encontrar buenas ofertas, pero ya ha visto ajustes muy importantes: "En Madrid, ni en las mejores zonas se firman compraventas por más de 6.000 euros por metro cuadrado", asegura.
¿Qué tipo de viviendas en el centro? Según Acuña, viviendas pequeñas, pero no "minipisos": "Se venden mejor pisos de dos dormitorios que de tres y mejor los de tres que los de cuatro", comenta. Barta añade: "Últimamente, se han construido demasiadas viviendas pequeñas. Ahora hay que buscar nichos de escasez".
Habrá muchas viviendas de bancos pero, ¿conviene buscar entre los pisos que ofertan las entidades financieras? Según Barta, habrá mejores oportunidades en la calle. "Al final, los bancos sólo ofrecen lo peor que tienen", argumenta Barta.
En las afueras. Ferrer-Bonsoms opina que está comenzando a haber ofertas en las afueras de las ciudades, sobre todo de las de tamaño medio. Este analista ha detectado que ya en esas zonas hay viviendas financiadas al 100 % en las que se puede obtener una renta superior a la cuota hipotecaria.
¿Qué rentabilidad por el alquiler hay que exigir a la hora de tomar la decisión de invertir? Llari de Sangenís considera que un 3,5 o un 4,5 % ya son cifras "muy dignas". "No hay que olvidar que en los mejores años, no superaba el 1,5 o el 2 %", recuerda este experto.
Costa "alemana" o "británica". José Barta recomienda viviendas en la costa para alquilar. Pero no en cualquier zona. "Sobre todo, en las costas a las que alemanes y británicos van a pasar sus vacaciones", afirma. Ferrer-Bonsoms ha detectado que ya hay extranjeros buscando ofertas en la costa. ¿Cuáles son los lugares más interesantes? Para Barta, la costa catalana, Mallorca, Menorca y algunas zonas de Alicante. Ferrer-Bonsoms añade otra provincia: Almería, donde hay descuentos de hasta un 50 %. En cuanto a tipología, Barta recomienda que la vivienda no tenga más de dos habitaciones. Y tendrá que estar ubicada en el mejor sitio del municipio.
Nicolás Llari de Sangenís aconseja prudencia en la costa: ahí las caídas pueden ser de hasta un 20 % el próximo año.
Fuente: http://www.finanzas.com/
