Las entidades financieras han engrasado su maquinaria para comenzar a vender los inmuebles que tienen en cartera. ¿Hay productos interesantes para el inversor? Hay que escarbar mucho y las buenas ofertas escasean. Como cuando compre a un particular, sea agresivo con el banco y pídale rebajas porque, de lo contrario, la rentabilidad que obtendrá será muy reducida. Y el futuro no parece sonreír al mercado inmobiliario español.
Últimamente, las entidades financieras se están poniendo las pilas y están comenzando a vender los inmuebles que tienen en cartera. Al menos, eso es lo que parece: hay un auténtico bombardeo de campañas publicitarias protagonizadas por bancos y cajas en las que desgranan las ventajas de comprar sus inmuebles.
Santander, a través de su filial inmobiliaria Altamira, ofrece un descuento equivalente al IVA y regala el importe de la hipoteca el primer año; Banesto vende pisos con un descuento del 50 por ciento, mientras que La Caixa, que aplica rebajas de hasta un 60 por ciento en los pisos que vende, ayudará a sufragar los gastos de notario y de registro de la vivienda. Son algunos de los últimos "ganchos" que utilizan las entidades financieras para vender sus inmuebles y que se unen a las inmejorables condiciones de las hipotecas que ofrecen (de hasta un cien por cien del valor de la hipoteca y con diferenciales sobre el euribor de entre el 0,4 y el 1 por ciento).
Bancos y cajas se han convertido en la primera inmobiliaria del país, con 200.000 inmuebles en cartera. En agosto, protagonizaron cinco de cada siete operaciones de compraventa. De ahí que los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) estén un tanto molestos: "La suya es una competencia desleal. Cuando yo voy con mis clientes a una entidad financiera para conseguir una hipoteca, en muchas ocasiones no se la otorgan. En cambio, los bancos financian cualquier operación que involucre a sus inmuebles", se queja Jorge García, de la agencia inmobiliaria catalana Aincasa.
Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, se muestra muy escéptico: "Los bancos no están vendiendo. Y por dos razones: los inmuebles que ofertan a buen precio están muy mal ubicados, mientras que los que se encuentran en lugares más o menos decentes, son más caros que los que comercializan los APIS". En general, este experto considera que la estrategia generalizada de los bancos se basa en el "aguante". "Si quieren vender, deben bajar precios y, si lo hacen, ello supone que habrán de imputar pérdidas en sus cuentas de resultados", añade Bernardos. De hecho, este analista opina que, en este momento, la prioridad de los bancos pasa por refinanciar al promotor y perder lo mínimo posible con los inmuebles que ya tienen en cartera. «Si ven que es posible vender con una rebaja del 10 por ciento, se deshacen del inmueble. De lo contrario, prefieren esperar a 2014, cuando creen que podrán comercializar sus pisos con plusvalías», apunta Bernardos. Lo que sí están haciendo, según detecta este experto, es poner las viviendas en alquiler.
Pero mantener los inmuebles en cartera no sale gratis: el Banco de España ha ido endureciendo las provisiones que tienen que realizar bancos y cajas para cubrir las posibles pérdidas que pueden derivarse de su cartera inmobiliaria. En el caso de que mantengan en cartera un inmueble durante más de un año, deben provisionarlo por valor del 20 por ciento. Si lo conservan durante dos años, un 30 por ciento. Dependiendo de los cálculos que realicen, a los bancos les puede compensar más o menos vender. A juicio de Fernando Rodríguez, de Acuña y Asociados, después del verano sí se ha producido un incremento de la oferta procedente de bancos: "Hay algunas entidades, como el Santander o La Caixa, que ya se habían puesto a vender con anterioridad. Ahora se han unido algunas más". Y es que, era precisamente en octubre cuando entraba en vigor la última circular del Banco de España, la que elevaba las provisiones de los activos inmobiliarios hasta el 30 por ciento. De todas maneras, tener el activo en cartera les sale más barato que el préstamo moroso, dado que éste último se ha de provisionar al 100 por cien en el plazo de un año.
Los bancos venden más, pero ¿es otro espejismo de los muchos que observamos en el mercado inmobiliario? Es posible. Las entidades financieras también pueden estar intentando sacar partido del tirón de demanda que puede estar registrándose por el próximo fin de las deducciones por vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros. Pero, a juicio de Fernando Rodríguez, cada vez veremos más oferta en el mercado, porque a los bancos les sale demasiado caro mantener las viviendas en los balances.
Pero es que, además, el Banco de España parece que no va a dar tregua: el supervisor está urgiendo al sector a acelerar las ventas de inmuebles para recomponer las reservas en un entorno en el que, como hemos visto, se resienten los resultados de la banca comercial.
Valentín Fernández, director de residencial de Foro Consultores, una compañía que comercializa inmuebles de entidades financieras, opina que durante todo el año 2010 el comportamiento de la demanda ha sido similar. "No se venden ahora más viviendas que en marzo", asegura. Y, a su juicio, tampoco las entidades tienen ahora más viviendas a la venta que en primavera. "Los bancos van poniendo a la venta los inmuebles a medida que van entrando en sus balances y los van saneando", asegura este experto. Según las estadísticas, desde enero de 2008 se han embargado 203.980 viviendas, o, lo que es lo mismo, 25.000 casas al trimestre.
Ahí está una de las claves para entender la baja calidad de la oferta que nos encontramos en los portales inmobiliarios de las entidades financieras y que, según describe Valentín Fernández, son pisos con una antigüedad de entre 40 y 70 años, adquiridas hace cinco o seis años, es decir, en el pico del ciclo y ubicadas en barrios obreros, allí donde abundan las víctimas de la crisis. "Apenas hay pisos embargados en el barrio de Salamanca de Madrid o en Retiro", asegura Fernández. Pero no por ello esas viviendas se quedan sin vender. "Quienes las están comprando son los hijos de los vecinos del barrio de toda la vida", asegura. Pero, también, según asegura, los inversores están sacándole partido: "Hay algunos que compran, rehabilitan y destinan la vivienda al alquiler", asegura. La baja calidad de los inmuebles de los bancos es la razón por la cual Dolors García, directora de negocio del grupo Expofincas, no está preocupada por la competencia de las entidades financieras: "Sus viviendas están destinadas a un determinado perfil medio-bajo y, el resto de los perfiles, nos los llevamos las agencias de toda la vida".
Pero a la oferta de segunda mano, hay que añadir la que procede de los promotores que han conseguido “pagar” sus deudas con los bancos con activos. Según el último Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España, en total, los inmuebles adjudicados o adquiridos por la banca costarían 70.000 millones de euros, que ya estarían cubiertos en un 23,7 por ciento con provisiones. Y los créditos potencialmente peligrosos, bien por ser morosos, bien por correr el riesgo de entrar en mora, superan los 100.000 millones de euros, un volumen que podría ir entrando poco a poco en el balance de los bancos. Así, las viviendas de más calidad son las situadas en las promociones nuevas que las entidades se han metido en el bolsillo. Pero, por el momento, según reconoce Fernando Rodríguez, el producto que más está aflorando es el de menor calidad, el más barato. "Vender inmuebles baratos, aunque sea con rebajas, supone un menor coste para la entidad. Pierden menos con el producto malo", asegura este experto. No es lo mismo aplicar una rebaja del 20 por ciento en una vivienda de 150.000 euros que ese mismo 20 por ciento en una de 400.000 euros. El porcentaje es el mismo, pero el coste no tiene nada que ver.
Fuente: http://www.finanzas.com/
Últimamente, las entidades financieras se están poniendo las pilas y están comenzando a vender los inmuebles que tienen en cartera. Al menos, eso es lo que parece: hay un auténtico bombardeo de campañas publicitarias protagonizadas por bancos y cajas en las que desgranan las ventajas de comprar sus inmuebles.
Santander, a través de su filial inmobiliaria Altamira, ofrece un descuento equivalente al IVA y regala el importe de la hipoteca el primer año; Banesto vende pisos con un descuento del 50 por ciento, mientras que La Caixa, que aplica rebajas de hasta un 60 por ciento en los pisos que vende, ayudará a sufragar los gastos de notario y de registro de la vivienda. Son algunos de los últimos "ganchos" que utilizan las entidades financieras para vender sus inmuebles y que se unen a las inmejorables condiciones de las hipotecas que ofrecen (de hasta un cien por cien del valor de la hipoteca y con diferenciales sobre el euribor de entre el 0,4 y el 1 por ciento).
Bancos y cajas se han convertido en la primera inmobiliaria del país, con 200.000 inmuebles en cartera. En agosto, protagonizaron cinco de cada siete operaciones de compraventa. De ahí que los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) estén un tanto molestos: "La suya es una competencia desleal. Cuando yo voy con mis clientes a una entidad financiera para conseguir una hipoteca, en muchas ocasiones no se la otorgan. En cambio, los bancos financian cualquier operación que involucre a sus inmuebles", se queja Jorge García, de la agencia inmobiliaria catalana Aincasa.
Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, se muestra muy escéptico: "Los bancos no están vendiendo. Y por dos razones: los inmuebles que ofertan a buen precio están muy mal ubicados, mientras que los que se encuentran en lugares más o menos decentes, son más caros que los que comercializan los APIS". En general, este experto considera que la estrategia generalizada de los bancos se basa en el "aguante". "Si quieren vender, deben bajar precios y, si lo hacen, ello supone que habrán de imputar pérdidas en sus cuentas de resultados", añade Bernardos. De hecho, este analista opina que, en este momento, la prioridad de los bancos pasa por refinanciar al promotor y perder lo mínimo posible con los inmuebles que ya tienen en cartera. «Si ven que es posible vender con una rebaja del 10 por ciento, se deshacen del inmueble. De lo contrario, prefieren esperar a 2014, cuando creen que podrán comercializar sus pisos con plusvalías», apunta Bernardos. Lo que sí están haciendo, según detecta este experto, es poner las viviendas en alquiler.
Pero mantener los inmuebles en cartera no sale gratis: el Banco de España ha ido endureciendo las provisiones que tienen que realizar bancos y cajas para cubrir las posibles pérdidas que pueden derivarse de su cartera inmobiliaria. En el caso de que mantengan en cartera un inmueble durante más de un año, deben provisionarlo por valor del 20 por ciento. Si lo conservan durante dos años, un 30 por ciento. Dependiendo de los cálculos que realicen, a los bancos les puede compensar más o menos vender. A juicio de Fernando Rodríguez, de Acuña y Asociados, después del verano sí se ha producido un incremento de la oferta procedente de bancos: "Hay algunas entidades, como el Santander o La Caixa, que ya se habían puesto a vender con anterioridad. Ahora se han unido algunas más". Y es que, era precisamente en octubre cuando entraba en vigor la última circular del Banco de España, la que elevaba las provisiones de los activos inmobiliarios hasta el 30 por ciento. De todas maneras, tener el activo en cartera les sale más barato que el préstamo moroso, dado que éste último se ha de provisionar al 100 por cien en el plazo de un año.
Los bancos venden más, pero ¿es otro espejismo de los muchos que observamos en el mercado inmobiliario? Es posible. Las entidades financieras también pueden estar intentando sacar partido del tirón de demanda que puede estar registrándose por el próximo fin de las deducciones por vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros. Pero, a juicio de Fernando Rodríguez, cada vez veremos más oferta en el mercado, porque a los bancos les sale demasiado caro mantener las viviendas en los balances.
Pero es que, además, el Banco de España parece que no va a dar tregua: el supervisor está urgiendo al sector a acelerar las ventas de inmuebles para recomponer las reservas en un entorno en el que, como hemos visto, se resienten los resultados de la banca comercial.
Valentín Fernández, director de residencial de Foro Consultores, una compañía que comercializa inmuebles de entidades financieras, opina que durante todo el año 2010 el comportamiento de la demanda ha sido similar. "No se venden ahora más viviendas que en marzo", asegura. Y, a su juicio, tampoco las entidades tienen ahora más viviendas a la venta que en primavera. "Los bancos van poniendo a la venta los inmuebles a medida que van entrando en sus balances y los van saneando", asegura este experto. Según las estadísticas, desde enero de 2008 se han embargado 203.980 viviendas, o, lo que es lo mismo, 25.000 casas al trimestre.
Ahí está una de las claves para entender la baja calidad de la oferta que nos encontramos en los portales inmobiliarios de las entidades financieras y que, según describe Valentín Fernández, son pisos con una antigüedad de entre 40 y 70 años, adquiridas hace cinco o seis años, es decir, en el pico del ciclo y ubicadas en barrios obreros, allí donde abundan las víctimas de la crisis. "Apenas hay pisos embargados en el barrio de Salamanca de Madrid o en Retiro", asegura Fernández. Pero no por ello esas viviendas se quedan sin vender. "Quienes las están comprando son los hijos de los vecinos del barrio de toda la vida", asegura. Pero, también, según asegura, los inversores están sacándole partido: "Hay algunos que compran, rehabilitan y destinan la vivienda al alquiler", asegura. La baja calidad de los inmuebles de los bancos es la razón por la cual Dolors García, directora de negocio del grupo Expofincas, no está preocupada por la competencia de las entidades financieras: "Sus viviendas están destinadas a un determinado perfil medio-bajo y, el resto de los perfiles, nos los llevamos las agencias de toda la vida".
Pero a la oferta de segunda mano, hay que añadir la que procede de los promotores que han conseguido “pagar” sus deudas con los bancos con activos. Según el último Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España, en total, los inmuebles adjudicados o adquiridos por la banca costarían 70.000 millones de euros, que ya estarían cubiertos en un 23,7 por ciento con provisiones. Y los créditos potencialmente peligrosos, bien por ser morosos, bien por correr el riesgo de entrar en mora, superan los 100.000 millones de euros, un volumen que podría ir entrando poco a poco en el balance de los bancos. Así, las viviendas de más calidad son las situadas en las promociones nuevas que las entidades se han metido en el bolsillo. Pero, por el momento, según reconoce Fernando Rodríguez, el producto que más está aflorando es el de menor calidad, el más barato. "Vender inmuebles baratos, aunque sea con rebajas, supone un menor coste para la entidad. Pierden menos con el producto malo", asegura este experto. No es lo mismo aplicar una rebaja del 20 por ciento en una vivienda de 150.000 euros que ese mismo 20 por ciento en una de 400.000 euros. El porcentaje es el mismo, pero el coste no tiene nada que ver.
Fuente: http://www.finanzas.com/
