¿Un piso de 70 metros cuadrados en Madrid por diez millones y medio de las antiguas pesetas? Parecen las batallitas del abuelo, pero tampoco hace falta remontarse mucho en el tiempo. Sólo doce años de burbuja inmobiliaria salvaje y pelotazos indiscriminados al calor de un negocio que ha convertido un bien de primera necesidad en otro de lujo.
Visto ahora, parece casi una broma. Pero el 6 de septiembre de 1998 era tan real como la vida misma, según se puede comprobar tirando de la hemeroteca de ‘ABC’. Piso de 71 metros cuadrados en Madrid, calle García Noblejas, tres dormitorios, terraza, exterior, para entrar a vivir. Su precio, diez millones y medio de las antiguas pesetas, o 63.000 euros de los de ahora. Doce años después, los mismos metros en la misma zona para un piso reformado difícilmente bajan de de los 200.000 euros. Es decir, un 217% más.
El porcentaje de incremento es sencillamente demoledor, quizás pueda pensarse que excesivo. Pero los datos oficiales del Ministerio de Vivienda no andan demasiado lejos. Así, el metro cuadrado para vivienda libre con antigüedad superior a dos años costaba en el tercer trimestre de 1998 alrededor de 770 euros, mientras que la última referencia disponible para el primer trimestre de este año cifra el metro en 1.865,7 euros. Es decir, un 141% más.
Claro, con estos precios era posible encontrar hace doce años, por ejemplo, un piso de 70 metros en plaza de España (pleno centro de Madrid), impecable según el anuncio, por 18 millones de pesetas, es decir, lo que hoy serían 108.000 euros. Teniendo en cuenta que el coste de la vida ha aumentado un 40% en estos doce años, esta cantidad se habría convertido hoy en poco más de 151.000 euros. Pero lo más barato y medianamente comparable que se puede encontrar hoy en día por la zona, según los datos de Pisos.com, es un ático de 65 metros en la calle Galileo, por 175.000 euros. Eso sí, bastante peor situado que en Plaza de España.
¿Cómo empezó a hincharse el globo?
Antes de que se llegara a la efervescencia inmobiliaria, la economía española venía de atravesar entre 1992 y 1994 un periodo de recesión que moderó los precios en el mercado residencial. Pero entre 1995 y 1997 ya se vieron algunos síntomas de estabilización en el mercado inmobiliario, y que coincidieron con la profesionalización de las ventas o la bajada del precio del dinero.
Además, según explica José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España, la Ley del Suelo pasa del 10% al 15% la cesión municipal, con lo que se abarató el valor del suelo para vivienda libre, y directamente el de la vivienda. También influyó la recuperación del mercado no residencial gracias al efecto positivo de las empresas tecnológicas.
Con este caldo de cultivo, la gran actividad comenzó a cocinarse a partir de 1998 tras recuperar la economía la senda del crecimiento. Sánchez señala este factor como uno de los determinantes, junto a los bajos tipos de interés, el incremento de los plazos de las hipotecas con la consecuente rebaja de las cuotas. Con este diagnóstico también coincide NIcolás Llari de Sangenís, director de Residencial y Entidades Financieras de CB Richard Ellis, para quien los bajos tipos de interés más los niveles de financiación que superaron el 100% convirtieron la compra de vivienda habitual en un producto especulativo.
Además, hay dos hechos diferenciales que no conviene perder de vista, como explica el experto de Knight Frank: Por un lado, un factor puramente demográfico. Y es que la generación del ‘baby boom’ de los 70 se ha hecho mayor y comienza a demandar pisos, lo que se ve acompañado por un incremento de los divorcios y las separaciones. Pero es que además hay que tener en cuenta la llegada del euro, que produjo un afloramiento de dinero negro y el aumento de operaciones de lavado de capitales hasta entonces opacos para Hacienda.
Efervescencia de la burbuja entre 2002-2006: Cuando todo se vendía
Sin lugar a dudas, puntualiza José Manuel Sánchez, “el periodo más especulativo fue el comprendido entre 2002 y 2006”, donde se empezó a fraguar la entrada en el mundo de la promoción de inversores y promotores no profesionales, “que tanto daño han hecho y hacen a este mercado”.
Eran los años del pelotazo inmobiliario en los que todo se vendía. Comprar un piso a veinte para colocarlo poco después a treinta, el sueño dorado de muchos propietarios. Y también el vellocino de oro de la banca, dispuesta a extender la alfombra roja a cualquiera que pasara por delante por poco más de una nómina y un plan medianamente creíble.
“Con el dinero tan barato que prestaban las entidades financieras, se hizo solvente lo insolvente” recuerda Sánchez. Los ritmos de comercialización eran espectaculares y se vendían entre un 5% y un 10% de las viviendas de la promoción al mes, o sea, antes de acabarla. Así pues, incrementos en estos años de un 100%-200% en las viviendas fueron habituales. “Creo que esta inversión, si vendiste antes de 2007, ha sido más que un pelotazo”, apostilla el experto de Knight Frank.
Carne de hemeroteca: Los precios que nunca volverán
Por mucha envidia que de ver pisos decentes en Madrid capital por menos de 15 millones de pesetas, lo cierto es que estos “chollos” nunca volverán. Son carne de hemeroteca. Para volver a valores de hace doce años la vivienda debería bajar alrededor de un 70%, considerando que en este periodo el IPC se ha incrementado un 40% e incluyendo la rebaja del 10% que el Ministerio dice que ha habido entre 2008 y 2010. En términos numéricos, lo que hoy cuesta 200.000 euros debería valore alrededor de 60.000.
“Sería una hecatombe”, sentencia Sánchez, porque la riqueza de las familias caería hasta niveles que no se podrían asumir. Es más, los bancos y la Administración nunca tolerarían semejante caída puesto que arrastraría a todos los sectores y empobrecería al país hasta niveles insospechados.
Para Nicolás Llaris de Sangenís, de CB Richard Ellis, "estamos inmersos en una tendencia bajista de precios, veremos los mínimos en niveles de 2002 en términos medios y no para todas la capitales de provincia por igual. Sólo determinados entornos / productos dirigidos a segunda residencia verán correcciones tan drásticas, que de producirse, es impredecible donde estará el suelo / precios mínimos".
Fuente: http://www.finanzas.com/
