La debilidad del consumo en España sigue provocando renegociaciones de las rentas y, a partir de ahora, aflorarán más locales fruto de las fusiones de las cajas de ahorros.
Si nos fijamos en la evolución de los índices de confianza del consumidor y de las ventas minoristas, comprobamos que las señales que envía el mercado inmobiliario comercial son similares a las que lanza el residencial: la volatilidad y confusión propias de esta fase de la crisis. Como recuerda Elena Fernández Barberá, de Jones Lang LaSalle, este segmento inmobiliario lleva en crisis desde 2008.
Es posible que, ahora, inversores, propietarios e inquilinos estén repensando su situación. Pero se siguen cerrando comercios, bares y oficinas bancarias. Paseando por las calles de cualquier ciudad española nos podemos hacer una idea de que la tímida recuperación del consumo no es suficiente como para que sobrevivan muchos comercios. De ahí que echen el cierre, aumente la oferta disponible y se incremente la presión a la baja de las rentas y de los precios en venta. Ahora, según Fernández Barberá, se está percibiendo un aumento de la demanda, sobre todo de firmas internacionales, que están aprovechando las oportunidades que afloran para ubicarse en las mejores zonas de España. También están sacándole partido a la situación del mercado: la caída de la demanda nacional otorga mucho tiempo para negociar y presionar. Marcos Diéguez, de BNP Paribas, observa que las compañías del sector de la hostelería y supermercados son las más activas.
Los inversores vuelven a la actividad, pero son selectivos. «Buscan locales en rentabilidad, pero con contratos recientes. Rechazan aquéllos que fueron firmados en el pico del ciclo, hace cinco años, por ejemplo», explica Diéguez. Los contratos antiguos son carne de renegociación. De hecho, ése es un fenómeno que aún se ve en el mercado de locales comerciales: negociaciones de periodos bonificados. Por ejemplo, la rebaja del alquiler un par de años. Diéguez cree que algunos de estos periodos de bonificación podrían extenderse hasta 2012. Por tanto, habrá presión sobre las rentas hasta ese momento.
Diéguez ve otro tipo de operaciones: un grupo de grandes fondos compraron paquetes importantes de locales comerciales que pueden ir vendiendo poco a poco con rentabilidades algo más bajas: compraron, por ejemplo, con rentabilidades por el alquiler del 7 por ciento, y venderán con rentabilidades del 6 por ciento. Ése es el objetivo, pero a ver si se logra, porque supone vender más caro.
menos oportunidades
Diéguez añade otro elemento más que apunta que las rentas pueden seguir cayendo: algunas oportunidades se están terminando. Casi todos los bancos han vendido ya su red de oficinas y «viven» de alquiler en ellas. «Y con unos contratos especialmente atractivos para los inversores. Las rentabilidades se encuentran siempre por encima del 6 por ciento y, además, son inquilinos muy seguros», explica Fernández Barberá.
Estas cifras de rentabilidad duplican las del pico del ciclo. Eso significa que quien quiere vender debe bajar el precio radicalmente.
De cajas y bancos procede el mayor riesgo al que se enfrenta el sector de los locales comerciales en el más corto plazo. «Parece que las rentas se pueden ir estabilizando, pero para comprobarlo, hay que observar cómo se van a comportar las entidades financieras a partir de ahora, con las fusiones», explica Fernández Barberá. Diéguez está preocupado: «Con las fusiones, muchas redes se duplican, por lo que habrá cierre de oficinas y, por tanto, aflorará más oferta, que presionará aún más los precios».
Y ya, desde el inicio de la crisis, según cifras de BNP Paribas, las rentas han caído un 30 por ciento. Pero la dinámica no ha sido, ni será, la misma en todas las zonas. Según Fernández, en las mejores calles, el propietario sigue teniendo poder de negociación, por lo que se ha contenido más la bajada de los alquileres. De hecho, a juicio de Cristina Pérez de Zabalza, de Cushman and Wakefield, en lugares de Madrid como Gran Vía o Preciados, apenas han bajado las rentas. En Serrano, los alquileres sí han bajado pero, a su juicio, sólo por el efecto de las obras. «Sólo algunas firmas han conseguido concesiones muy puntuales en la zona 'prime'», afirma esta analista. En las calles secundarias, el inquilino impone su ley. «Los propietarios se han visto obligados a rebajar sus pretensiones económicas, debido a la gran oferta y a la escasa demanda», añade Pérez de Zabalza. Y Barcelona tiene más salud: Preciados ya no es la calle más cara de España, sino la barcelonesa Portal de l‘angel. Madrid tiene más sobreoferta.
Fuente: http://www.finanzas.com/
Si nos fijamos en la evolución de los índices de confianza del consumidor y de las ventas minoristas, comprobamos que las señales que envía el mercado inmobiliario comercial son similares a las que lanza el residencial: la volatilidad y confusión propias de esta fase de la crisis. Como recuerda Elena Fernández Barberá, de Jones Lang LaSalle, este segmento inmobiliario lleva en crisis desde 2008.
Es posible que, ahora, inversores, propietarios e inquilinos estén repensando su situación. Pero se siguen cerrando comercios, bares y oficinas bancarias. Paseando por las calles de cualquier ciudad española nos podemos hacer una idea de que la tímida recuperación del consumo no es suficiente como para que sobrevivan muchos comercios. De ahí que echen el cierre, aumente la oferta disponible y se incremente la presión a la baja de las rentas y de los precios en venta. Ahora, según Fernández Barberá, se está percibiendo un aumento de la demanda, sobre todo de firmas internacionales, que están aprovechando las oportunidades que afloran para ubicarse en las mejores zonas de España. También están sacándole partido a la situación del mercado: la caída de la demanda nacional otorga mucho tiempo para negociar y presionar. Marcos Diéguez, de BNP Paribas, observa que las compañías del sector de la hostelería y supermercados son las más activas.
Los inversores vuelven a la actividad, pero son selectivos. «Buscan locales en rentabilidad, pero con contratos recientes. Rechazan aquéllos que fueron firmados en el pico del ciclo, hace cinco años, por ejemplo», explica Diéguez. Los contratos antiguos son carne de renegociación. De hecho, ése es un fenómeno que aún se ve en el mercado de locales comerciales: negociaciones de periodos bonificados. Por ejemplo, la rebaja del alquiler un par de años. Diéguez cree que algunos de estos periodos de bonificación podrían extenderse hasta 2012. Por tanto, habrá presión sobre las rentas hasta ese momento.
Diéguez ve otro tipo de operaciones: un grupo de grandes fondos compraron paquetes importantes de locales comerciales que pueden ir vendiendo poco a poco con rentabilidades algo más bajas: compraron, por ejemplo, con rentabilidades por el alquiler del 7 por ciento, y venderán con rentabilidades del 6 por ciento. Ése es el objetivo, pero a ver si se logra, porque supone vender más caro.
menos oportunidades
Diéguez añade otro elemento más que apunta que las rentas pueden seguir cayendo: algunas oportunidades se están terminando. Casi todos los bancos han vendido ya su red de oficinas y «viven» de alquiler en ellas. «Y con unos contratos especialmente atractivos para los inversores. Las rentabilidades se encuentran siempre por encima del 6 por ciento y, además, son inquilinos muy seguros», explica Fernández Barberá.
Estas cifras de rentabilidad duplican las del pico del ciclo. Eso significa que quien quiere vender debe bajar el precio radicalmente.
De cajas y bancos procede el mayor riesgo al que se enfrenta el sector de los locales comerciales en el más corto plazo. «Parece que las rentas se pueden ir estabilizando, pero para comprobarlo, hay que observar cómo se van a comportar las entidades financieras a partir de ahora, con las fusiones», explica Fernández Barberá. Diéguez está preocupado: «Con las fusiones, muchas redes se duplican, por lo que habrá cierre de oficinas y, por tanto, aflorará más oferta, que presionará aún más los precios».
Y ya, desde el inicio de la crisis, según cifras de BNP Paribas, las rentas han caído un 30 por ciento. Pero la dinámica no ha sido, ni será, la misma en todas las zonas. Según Fernández, en las mejores calles, el propietario sigue teniendo poder de negociación, por lo que se ha contenido más la bajada de los alquileres. De hecho, a juicio de Cristina Pérez de Zabalza, de Cushman and Wakefield, en lugares de Madrid como Gran Vía o Preciados, apenas han bajado las rentas. En Serrano, los alquileres sí han bajado pero, a su juicio, sólo por el efecto de las obras. «Sólo algunas firmas han conseguido concesiones muy puntuales en la zona 'prime'», afirma esta analista. En las calles secundarias, el inquilino impone su ley. «Los propietarios se han visto obligados a rebajar sus pretensiones económicas, debido a la gran oferta y a la escasa demanda», añade Pérez de Zabalza. Y Barcelona tiene más salud: Preciados ya no es la calle más cara de España, sino la barcelonesa Portal de l‘angel. Madrid tiene más sobreoferta.
Fuente: http://www.finanzas.com/
