Curso nuevo, intenciones renovadas. Con la llegada de septiembre, es normal retomar viejos proyectos que se tenían en mente, como dejar de fumar, perder algunos kilos o, ¿por qué no?, alquilar ese piso que está vacío. Pero siempre existe el riesgo de dar con un moroso profesional, tipos acostumbrados a exprimir los vacíos legales y a convertir el negocio del alquiler en una pesadilla. ¿Cómo evitarlos?.
Según apunta Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, uno de los grandes problemas que tiene el alquiler en España es la falta de seguridad jurídica, por lo que “es fundamental que exista un contrato de arrendamiento en el que se especifiquen por medio de cláusulas los derechos y obligaciones de ambas partes”. Se trata de no construir la casa por el tejado, intentando evitar desde el principio los futuros impagos.
A la misma conclusión llega Óscar Garcia, abogado de Legálitas, cuando explica que lo mejor es un buen contrato de arrendamiento redactado de forma personalizada para cada propietario, puesto que cada circunstancia es un mundo distinto. Sin embargo, ambos expertos concluyen en que cualquier documento legal debe primar como principal objetivo la solvencia del inquilino.
Para ello, incide Alemany, es habitual requerir las nóminas o el contrato de trabajo, aunque existen herramientas más efectivas como los depósitos o avales bancarios. También es aconsejable que suministros como la luz o el gas estén a nombre del inquilino. Siendo éste el titular, recibirá directamente las facturas en el domicilio alquilado y el arrendador no tendrá que preocuparse de su liquidación.
Otro de los recursos cada vez más extendidos es el arbitraje, apunta Alemany, por el que arrendador y arrendatario acuerdan de modo voluntario solucionar un posible conflicto a través de un árbitro. Dentro del catálogo de casos está el impago, el subarriendo no consentido, reformas ilegales, daños en el inmueble, etc. El laudo arbitral es más rápido que la resolución de un litigio ordinario, pues no suele pasar de tres meses.
¿Y si pese a todo se nos cuela un moroso?
Pese a que todas estas medidas se pueden aplicar, siempre existe el riesgo de que aparezca la morosidad. En este caso, Óscar García explica que lo primero es hacer un requerimiento por escrito al inquilino apercibiéndole del impago e instándole a que regularice la situación bajo una posible acción judicial. Es una cuestión más bien de mano izquierda, tratar de llegar a un arreglo para que el inquilino se ponga al día.
Pero si esto no surte efecto, el experto de Legálitas explica que el siguiente paso es interponer una demanda. En teoría, la ley garantiza los derechos de los propietarios, si bien el problema es la lentitud del sistema judicial. Hay que presentar la demanda, luego se cita a una vista, y desde ahí se dicta sentencia y orden de lanzamiento. En el mejor de los caso, pueden correr tres meses, pero lo normal es que pueda llegarse incluso al año hasta conseguir el desahucio.
Medidas preventivas nunca están de más
Para evitar todas estas situaciones, los propietarios tienen la posibilidad de consultar el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), gestionado por la empresa FIM Ibérica. Contiene información sobre arrendamientos impagados, tanto de particulares como empresas, además de sentencias judiciales por desahucio. Previo pago, puede ser consultado previamente por cualquier persona que lo requiera antes de formalizar su contrato.
Para que un inquilino sea incluido en este fichero, habrá tenido que firmar una cláusula en su contrato de arrendamiento autorizando esta posibilidad. Además, el propietario tiene que demostrar que el inquilino ha contraído una deuda cierta, junto con requerimiento previo del pago.
Y quienes quieran ir un paso más allá, siempre pueden renunciar a un porcentaje de sus ingresos futuros por el piso a cambio de ponerse en manos de profesionales “llave en mano”. Como por ejemplo, la empresa Alquiler Seguro, que realiza un estudio avanzado sobre la solvencia de los futuros inquilinos y se compromete a abonar directamente al propietario las cantidades impagadas. También se ocupan de redactar los contratos previos a la entrada en vigor del alquiler.
Según explica Gustavo de Rossi, presidente de Alquiler Seguro, la firma cuenta con acceso al Asnef, por lo que puede hacer estudios de solvencia más completos. Tanto confían en la calidad de sus inquilinos, que ellos mismos asumen la posibilidad de impagos, aunque de momento, la tasa de morosidad es cero sobre más de 7.000 inmuebles alquilados desde que iniciara su actividad hace tres años. A cambio de esta tranquilidad, Alquiler Seguro cobra un fijo (equivalente a la primer mensualidad) y el 5% del alquiler mensual.
Finalmente, una opción alternativa es contratar directamente un seguro “anti morosos”, como por ejemplo, el que comercializa la aseguradora ARAG. Con este producto, la aseguradora cubre las rentas en caso de impago, con un límite de doce meses en el caso de viviendas y seis para los locales.
Además, explica Raúl Monjo, product manager de ARAG, una de las claves que explica el éxito de estos seguros es la “defensa y reclamación en conflictos derivados del alquiler”. Esta última cláusula incluye tanto la vía amistosa como al judicial ante cualquier problema que surja, por ejemplo, reclamación de rentas impagadas, obras no consentidas o desahucios. También incluye la asistencia jurídica telefónica.
¿Y el coste? La prima de ARAG Alquiler se calcula en función de la renta anual de alquiler. Sobre dicha renta se aplica una tasa obteniendo como resultado la prima a pagar por el asegurado. Así, en el caso de las viviendas y para una renta mensual de alquiler de 600 euros, la prima sería de 325 euros al año.
Fuente: http://www.finanzas.com/
