«Hemos nacido en una época difícil pero los edificios duran 200 años y las crisis cinco o seis como mucho». Así de seguro se muestra Juan Antonio Fernández Gallar, director de la inmobiliaria Espacio y presidente de la Junta de Compensación responsable del complejo Cuatro Torres Business Area.
Transcurrido apenas año y medio desde su finalización, los cuatro rascacielos ubicados en la antigua ciudad deportiva del Real Madrid se han convertido en un símbolo de la ciudad, reconocidos desde las alturas a la llegada de cualquier visitante a la capital.
Sin embargo, su carisma turístico no ha logrado convencer a grandes multinacionales o pequeñas firmas ya que, a pesar del aluvión de solicitudes que el complejo financiero esperaba recibir, la mayoría de las mudanzas no se han visto finalmente realizadas.
Las firmas comercializadoras de los rascacielos madrileños aseguran que existe interés por ubicarse en algunas de sus más de 150 plantas (distribuidas entre Torre Sacyr, Torre de Cristal y Torre Espacio), pero lo cierto es que tan sólo esta última cuenta en la actualidad con inquilinos en sus oficinas.
La clave parece situarse, sin duda, en la coyuntura económica y en la incertidumbre que marca el paso hacia la recuperación. «Muchas compañías han asociado las torres con lujo, con un momento de abundancia, que ha hecho que sus centrales no les permitan mudarse allí, porque no coincidía con la imagen (de austeridad) que querían dar», explica Pedro de Churruca, consejero director de Jones Lang LaSalle en España.
Sin embargo, y a pesar del stock de oficinas que supera el millón de metros cuadrados en la capital, los dueños de las Cuatro Torres no creen que la situación de sus inmuebles sea equiparable al resto de activos que copan el mercado madrileño. Así, los tres rascacielos que actualmente comercializan hasta 90.000 metros cuadrados de oficinas se resisten a una bajada de precios similar a la que marca el mercado (la zona prime de oficinas en Madrid ha caído en torno a un 25%, según la consultora Savills).
Los propietarios, por su parte, han optado por ofrecer facilidades en la forma de pago y en la superficie a alquilar, pero, sobre todo, servicios que hagan de las oficinas espacios exclusivos no sólo por su emplazamiento en los mayores rascacielos de España. «En líneas generales, los propietarios no modifican el precio inicial, pero la negociación hasta el cierre de la firma suele incluir aspectos que disfrazan descuentos de hasta un 20%», asegura un consultor.
Torre Espacio
Propiedad del grupo OHL, Torre Espacio es el edificio que más avanzado tiene su comercialización: actualmente, tiene alquilado el 82% de su espacio. «Tan sólo le quedan 10.000 ó 12.000 metros cuadrados», asegura Pedro de Churruca.
Con una inversión total de 431 millones de euros, cifra en la que se incluyen los 187 millones de euros del precio del terreno y todos los gastos financieros durante la construcción, una vez que el edificio esté completamente ocupado, y a los precios actuales, sus responsables estiman que generará unas rentas anuales de 28 millones de euros.
Desde el inicio de la comercialización, los responsables de la Mutua ofrecen alquileres que van desde los 36 euros el metro cuadrado para las plantas más bajas hasta los 42 euros en las ubicaciones más altas. Valores que, según Fernández Gallar, se mantienen.
«Los precios son fijos en cada planta, gastos de comunidad aparte, aunque invariables», subraya. Los dueños de la torre se muestran más flexibles en el periodo de permanencia en la torre, dejando mayor libertad a las necesidades del inquilino.
De esta forma, los arrendatarios futuros no tendrán una rebaja con respecto a las empresas que ya ocupan la torre. Según fuentes del mercado, entre las últimas operaciones cerradas en 2008, destaca el alquiler de más de 1.400 metros cuadrados a 36 euros en una planta media, y los 40 euros el metro cuadrado firmados por unas oficinas en las últimas plantas del edificio, acordados en el tercer y cuarto trimestre de 2007.
Torre Sacyr
Propiedad del grupo Sacyr Vallehermoso, la torre que lleva el mismo nombre cuenta con 236 metros de altura. La Torre SyV comenzó la comercialización del espacio destinado a oficinas (unos 21.390 metros cuadrados), a mediados de 2009, coincidiendo con la apertura de su locomotora, un hotel de cinco estrellas que ocupa 33 de las plantas, en régimen de alquiler. Las habitaciones del lujoso establecimiento cuestan alrededor de 150 euros por noche.
Según fuentes del mercado, los arrendadores han recibido ofertas que se ajustan con los valores por metro cuadrado que esperan recibir (el alquiler mensual apenas varía de una torre a otra, según los precios oficiales), aunque prefieren esperar hasta que no existan entre dos y tres plantas comercializadas. «Si no, los gastos de mantenimiento del edificio por inquilino serían inasumibles», asegura una fuente del sector.
Torre de Cristal
La torre de Mutua Madrileña aterriza siguiendo la estela de Torre Espacio, su máximo competidor, por características y superficie –250 metros de altura y 57.579 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA)–.
No obstante, desde la aseguradora, señalan que no seguirán el modelo de su homóloga y no se decantarán por una locomotora (en el mercado se especuló que incluso fuera la propia Mutua la que trasladase sus oficinas centrales al rascacielos madrileño) que ocupe parte del inmueble, animando el proceso de comercialización.
«Las únicas cinco personas de Mutua que estarán en la torre será las dedicadas a la coordinación de los servicios de la torre y a dar soporte a los inquilinos», aseguran.
Además, los arrendadores han instalado una serie de servicios, como establecimientos de restauración, gimnasio (ubicado en la planta 19) o salas de reuniones, que se destinarán exclusivamente a los inquilinos de la torre. «Estamos llevando a cabo una comercialización muy personalizada, según las necesidades del cliente».
Entre las diferentes fórmulas de alquiler, Mutua ofrece la posibilidad de ocupar tan sólo media planta (600 metros cuadrados). Los últimos pisos del imponente rascacielos se reservan para un jardín de seiscientos metros cuadrados, que cae cuatro pisos.
También en la planta 50, cuentan con salas de reuniones y eventos diseñadas por el arquitecto Joaquín Torres, cuyo alquiler da derecho al uso de los jardines. La zona diseñada por el estudio de arquitectura de Torres, Acero, dispone de salas y un despacho presidencial.
Mutua podría estrenar en breve sus despachos de altura ya que, según fuentes del sector, existen conversaciones avanzadas para cerrar el alquiler con varios inquilinos. Al igual que ocurre con Torre Sacyr, el rascacielos de Cristal ralentizará su apertura hasta formalizar inquilinos suficientes que permitan soportar los gastos de mantenimiento del edificio.
Caja Madrid
La caja de ahorros madrileña ha ralentizado la mudanza a su nuevo edificio corporativo. Los gastos que generan el traslado y mantenimiento de la nueva torre, como los costes de mobiliario o de instalación de redes de comunicación, suponen un hándicap para llevarlo, a día de hoy, a cabo.
Según fuentes cercanas a la caja, la dirección planeaba el traslado para el próximo junio (aunque, tras su compra a Repsol, se aseguró que el cambio a la nueva sede se llevaría a cabo en 2009) y realizar la mudanza de forma paulatina. Sin embargo, esta fecha podría demorarse en vista de la situación actual del mercado inmobiliario.
Con el cambio, Caja Madrid optimizaría su espacio de oficinas, ya que la distribución de sus oficinas en una de las Torre Kio «no es la más adecuada» y existe «mucho margen de mejora» a la hora de gestionar el espacio de oficinas, según los expertos.
Junto a los departamentos que Caja Madrid tiene en la Torre Kio que mantiene su propiedad, así como otras áreas que se encuentran en la otra torre, propiedad de Realia, a la nueva sede corporativa se desplazarían los empleados que tiene en Celenque, los departamentos de Formación (ubicados actualmente en zonas como Majadahonda) y de Banca Extranjera, cuya dirección actual se encuentra en Las Rozas.
Las direcciones de zona (similares a las divisiones por barrios) que, en el caso de Madrid, superaría la treintena y que se encuentran disgregadas en varias localizaciones, podrían aglutinarse en alguna de las plantas de la torre madrileña.
Por su parte, otras fuentes apuntan la posibilidad de que la entidad madrileña se desprendiera del inmueble, bien sea a través de la venta o mediante su arrendamiento; algo que desde Caja Madrid no han confirmado.
Fuente: http://www.expansion.com/
