El sector inmobiliario se ha convertido en una inversión sólo autorizada para los más intrépidos. Las casas de análisis no se atreven a fijar en qué momento estos valores volverán a ganar peso en las carteras. Sin embargo, esgrimen que para que estas compañías sean de nuevo las “peritas en dulce” del parqué son necesarios cinco puntos clave.
1.- Mejora de la economía y crecimiento del PIB
El valor de la vivienda casi se cuadruplicó durante los años de boom inmobiliario en España. Parejo al frenesí del ladrillo, la economía española repuntaba de sobremanera. Entre 1997-2007, el PIB nacional creció a una media del 3,82% cuando el parque de pisos edificados alcanzó un valor de 5,3 billones de euros, según un estudio de la Fundación BBVA. En la década anterior, este promedio se situó en el 2,63%.
Antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, el Banco de España estimaba que con una corrección del 10% en los precios de la vivienda, la economía española podría reducir en 8 décimas su crecimiento. La entidad que preside Miguel Ángel Fernández Ordóñez precisaba además, que este declive podría acentuarse cuando la desaceleración económica con el menor consumo se traslade también al empleo, la renta o la propia confianza de consumidores e inversores.
Según el último boletín económico de la autoridad, los precios de la vivienda bajaron un 12% en 2009 desde los niveles máximos alcanzados durante los años del boom inmobiliario, lo que contribuyen al incremento del desempleo y a inhibir el consumo privado. Como consecuencia de la caída de actividad se produciendo un aumento del desempleo, además de un "efecto arrastre" en otras ramas productivas relacionadas con la construcción residencial.
2.- Acceso a la financiación
Según los datos del Banco de España, la concesión de créditos para actividades inmobiliarias apenas ha mostrado variación en los tres primeros trimestre del año pasado. Pese a que el importe total de los créditos otorgados por las entidades ha seguido creciendo año tras año, lo cierto es que el crecimiento anual cada vez ha sido menor. En 2006, este montante se incrementó en 81.963 millones de euros, una cifra muy superior a 59.464 millones que aumentó en 2007 y 14.518 millones de 2008.
Si estas cifras parecen reducidas, no hay más que mirar a lo concedido hasta septiembre. En última referencia publicada, los bancos sólo dieron 227 millones más que en el primer trimestre. “La falta de financiación está imposibilitando el cierre de transacciones tanto en el sector residencial como en el mercado de oficinas, grandes superficies, retail… No esperamos reactivación de la demanda hasta que los bancos reestablezcan la concesión de créditos”, destacan los analistas consultados.
3-Visibilidad en los resultados
En los dos últimos dos años, los números rojos han sido los protagonistas de las cuentas del sector. “Resulta difícil estimar la cuenta de resultados de cualquier inmobiliaria por la situación económica actual y por la falta de visibilidad generalizada en el sector”, recoge un informe sectorial de Banesto Bolsa. Si bien en el último año, las inmobiliarias han aunado esfuerzos por reducir sus pérdidas, las depreciaciones de activos y el lastre de la deuda han sido las dos constantes que más se han repetido.
El consenso de mercado que maneja Reuters estima que sólo Realia albergará ganancias en 2012. En general, las previsiones vaticinan una lenta y paulatina salida de los números rojos. Así, Colonial reducirá sus pérdidas desde los 245 millones que se auguran para 2009, hasta los -77 millones en 2013. Más acelerada será la recuperación de Reyal Urbis que perderá 135 millones al cierre del año pasado y -29 millones en 2010. En cuanto a la evolución del negocio, sólo Renta Corporación mejoró su facturación al incrementarla un 60% hasta septiembre de 2009.
4- Reducción de los niveles de deuda
Los procesos de refinanciación de deuda son las notas de color dentro del sector. Colonial ha sido la última inmobiliaria en firmar el pasado viernes, un complejo acuerdo de reestructuración de su deuda que garantice la continuidad de la empresa. Después de 18 meses de negociaciones, el plan permitirá reducir la deuda de la inmobiliaria a 3.110 millones de euros, y retrasar su pago cinco años.
En el caso de Reyal Urbis o Metrovacesa, el proceso está en compás de espera. La empresa que preside Rafael Santamaría busca desde mayo un pacto con sus acreedores tras incumplir el plan de negocio fijado en la anterior refinanciación a finales de 2008. Los analistas considera estas noticias positivas a corto plazo, pero no atisban un cambio de tendencia dentro del negocio inmobiliario. “Los acuerdos de refinanciación, conocidos en los últimos días son positivos para las compañías, ya que restan algo de incertidumbre al valor. Sin embargo, “la tónica general dentro del sector se mantiene”.
El año pasado varias inmobiliarias cerraron también sus respectivas refinanciaciones. Realia prolongó el vencimiento de 921 millones de euros asociados a la actividad de promoción y suelo hasta diciembre de 2012. También, Renta Corporación selló en mayo un crédito sindicado por importe de 254 millones, con el que refinanció parte de su deuda. Mientras que Afirma concluyó el proceso de refinanciación de un endeudamiento de 1.441 millones, ampliando el periodo de carencia del crédito principal (754 millones).
5.- Eliminación de la presión accionarial
¿Quién controla a las inmobiliarias tras la crisis?. Los señores del ladrillo que reinaban años atrás han quedado destronados con la entrada de los bancos en el accionariado. Así, hombres como Enrique Bañuelos, Luis Portillo o Fernando Martín se han evaporado de la escena pública española. También, el papel de otros accionistas o grupos de referencia en el capital de estas firmas han quedado relegados. Algunos como la inmobiliaria Nozar o Global Cartera presentaron concurso de acreedores.
“A pesar de los cambios accionariales que se produjeron el pasado año en varias inmobiliarias, sigue existiendo presión en alguna de ellas por la participación que mantienen varias cajas de ahorros y alguna inmobiliaria o particular presente en el capital”, indican desde Banesto Bolsa.
Pese a la “presión”, el nuevo patrón de accionista inmobiliario muestra indicios de permanencia, al menos, en el corto plazo. Por ejemplo, está previsto que los principales acreedores de Colonial tomen parte del capital de la compañía con el canje de deuda por acciones. Otro punto, son la sucesión de ejecuciones de garantías de los actuales accionistas. A principios de año, Barclays elevó su peso en Metrovacesa hasta el 7% a cambio de amortizar deuda de la familia Sanahuja, antiguo accionista de control de la empresa.
Fuente: www.invertia.com
