Justo cuando los promotores se frotaban las manos, otro jarro de agua fría. 2010 estaba llamado a ser el año en que el stock de inmuebles nuevos sin vender comenzase a desinflarse. Sería una reducción lenta, pero esperanzadora -cualquier dato positivo sabe a victoria en el maltrecho sector inmobiliario-.
Pero el embalsamiento de la demanda de viviendas ha retrasado algo más de lo esperado la llegada del momento en que el número de viviendas vendidas sea mayor al de pisos terminados destinados a la comercialización.
Los expertos calculan que no se empezará a eliminar de forma continuada –y lenta– el excedente hasta la segunda mitad del año... justo cuando entra en vigor la subida del IVA, impuesto que grava la compra de la primera vivienda o de los inmuebles recién rehabilitados.
“Si no se subiera el IVA la demanda sería mayor y se absorbería más el stock, y con más capacidad”, señala Gregorio Izquierdo, director de Estudios del Instituto de Estudios Empresariales (IEE). “En el segundo semestre de 2010 sería cuando se podría empezar a absorber continuadamente ese excedente de inmuebles nuevos sin vender”, apunta Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario.
Desde el 1 de julio, si nada lo remedia, una casa que cueste 200.000 euros sin IVA pasará a valer 2.000 euros más a partir del 1 de julio. O lo que es lo mismo, más de tres mensualidades de la hipoteca que desaparecerán de un plumazo, nada más comprar la casa.
Y son 2.000 euros para gente que perderá unos 350 euros adicionales al año en poder adquisitivo por la subida del impuesto. Esto es, el comprador ya perdería más de tres cuotas hipotecarias y media por el IVA, sólo el primer año. Y eso para un piso cuya rebaja media ha sido, hasta ahora, de sólo el 5,5%, según la tasadora Tinsa, por la resistencia a la baja del precio inmobiliario.
Recaudación
Teniendo en cuenta que en el segundo semestre se podrían vender “unas 100.000 viviendas nuevas” –según el consenso de distintos expertos– a un valor medio de 200.000 euros, la Administración recaudaría 200 millones de euros adicionales por la subida de un punto del IVA reducido. Es decir, el equivalente a dos veces el presupuesto inicial del Ministerio de Política Territorial (102 millones, según los Presupuestos) o casi tres veces el de Igualdad (77).
Punto de inflexión
¿Cuándo se sabe que se está adelgazando el stock de un millón de inmuebles que hay en España? Cuando el número de viviendas vendidas supera al de pisos terminados que se dedican a la venta –es decir, todos los inmuebles finalizados, menos los de autopromoción, los destinados alquiler y los de cooperativas o comunidades de propietarios–.
Así, enero ha podido ser, probablemente, el primer mes en que esta ecuación haya sido positiva. A falta del último dato oficial, según los expertos, se terminará la construcción de unas 20.000 casas, de las cuales un 20% (4.000) no se pondrá a la venta. Como se vendieron 19.456 inmuebles nuevos –según el INE–, el stock habría adelgazado en casi 3.500 casas. No en vano, en el primer semestre se están adelantando muchas opciones de compra, para evitar la subida fiscal.
Deducción fiscal
Además, la anunciada eliminación de la deducción fiscal por la compra de vivienda habitual para quienes cobran más de 24.000 euros ha espoleado las ventas. De hecho, en enero se registró la primera subida de las ventas en dos años. “La expectativa de subida acelera la compra antes de julio”, dice José Antonio Pérez, director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), escuela de negocios líder en el sector.
Por ejemplo, el lobby de las inmobiliarias, el G-14, espera que se transen 220.000 viviendas nuevas en 2010. Si a esta cifra se le restan las 200.000 que se van a terminar, según el G-14, el stock se reduciría en 20.000 casas. Una cifra que no alcanza ni el 2% del total.
Además, este pequeño e “insuficiente” brote verde irá por barrios. “El stock es particular según la zona; en unos sitios se drenará muy fácilmente, y en otros (en la costa) se estancará, así que no debería subírsele los impuestos de forma generalizada, sino segmentada”, opina Pérez. Y propone que se aplique “un tipo reducido del 4% para la primera compra” y el general “del 16% para la segunda residencia o las casas de más de un millón de euros”, para compensar. “Un piso desocupado no aporta nada”.
El presidente de la patronal de promotores, Apce, José Manuel Galindo, pone el foco en que en 2009 “por primera vez” se han vendido más casas nuevas de las que se han iniciado. Esto es un indicador adelantado de que “se va a empezar a eliminar el stock”.
VPO más barata y alquiler más caro
1. El Consejo de Ministros aprobó ayer una revisión a la baja de los tipos de interés fijos de las hipotecas de 640.000 adjudicatarios de viviendas protegidas (VPO), de forma que en algunos casos quedan reducidos hasta la mitad.
2. Las hipotecas aliviadas se concedieron en los planes de vivienda de 1998 a 2008 y en los programas de 1995 y 1998. Esta revisión se realiza el primer trimestre de cada año. Se hizo ayer para “aprovechar al máximo” las bajadas del euríbor.
3. Por ejemplo, para el plan estatal de Vivienda de 1998-2001, el tipo fijo se reduce del 4,65% al 2,33%. Por su parte, el plan 2002-2005 pasará de un tipo del 3,74% a otro del 2,58%, y en el de 2005-2008 descenderá del 4,01% al 2,60%.
4. Según el Gobierno, dado el sistema de amortización de estos préstamos, el efecto de un descenso del tipo de interés tenderá a ser más notable cuanto más recientemente se haya iniciado la amortización del préstamo.
5. El precio medio de los alquileres de vivienda en España creció un 1,3% interanual en febrero de 2010, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Los alquileres se sitúan así medio punto por encima del IPC general (0,8%).
Fuente: http://www.expansion.com/
