No existe una fórmula única, por lo que, si apuesta por el alquiler con opción a compra, deberá bucear en busca de la mejor oferta : aquélla en la que mayor porcentaje de la renta se destine a pagar la vivienda cuando ejecute la compra. No olvide que los alquileres están bajando y que podría ahorrar por su cuenta para comprar un piso.
El alquiler con opción a compra se presenta como una alternativa interesante para los promotores: mientras no venden sus viviendas, reciben rentas por el alquiler con las que ir haciendo frente a sus obligaciones financieras. También parece atractiva para los compradores que, por razones financieras, no pueden acceder a la compra de una vivienda: para ellos supone una forma de ir ahorrando ese veinte por ciento para que el banco sólo les financie luego el 80 por ciento restante.
Pero no es tan sencillo. Ni para los compradores ni para los vendedores. Los parlamentarios de Convergencia i Unió parecen haber recogido las demandas de los primeros y, junto con el Partido Popular, ha instado al Gobierno a modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos para incluir las especificidades de los contratos con opción a compra. CiU propone que el plazo del alquiler de este tipo de contratos no sea de cinco años como mínimo, sino que sea el que pacten comprador y vendedor. El deseo de los promotores es vender cuanto antes.
Así, una de las promociones que se comercializa utilizando esta modalidad en Madrid, premia a quienes ejecuten la opción a compra cuanto antes. El primer año, del precio se descuentan los 6.000 euros que se pagan de señal y el cien por cien de las rentas pagadas y se realiza una rebaja de 18.000 euros. Sin embargo, si se decide la compra el segundo año, se descuenta del precio los 6.000 euros, las rentas pagadas del primer año, pero sólo el 80 por ciento de las rentas pagadas el segundo año. El descuento, además, se reduce hasta los 4.000 euros. Y si la opción de compra se ejecuta el tercer año, la rentas pagadas en ese ejercicio no se retraen del precio final que se pague. La finalidad de la promotora es vender cuanto antes el inmueble.
El comprador que se decida por esta vía para acceder a una vivienda, ha de tener en cuenta este aspecto: qué porcentaje de lo que pague de alquiler se le rebajará finalmente del precio final de la vivienda. Y otro aspecto fundamental es el precio: ¿Se negocia antes? ¿O después? Según alerta Fernando Rodríguez, de RR Acuña y Asociados, aunque negociando el precio con anterioridad evitamos problemas en el futuro, hay que tener en cuenta que la hipoteca que finalmente otorgue el banco se realizará tomando como referencia la tasación del momento de la compra. ¿Y si el precio cuando vaya a adquirir la vivienda es más bajo? El banco le dará menos capital del que usted esperaba. En los próximos tres o cinco años, lo más seguro es que la vivienda no haya subido.
Un alquiler más caro
Además, ha de tener en cuenta que el alquiler que pagará será más caro que los que pueda encontrar por la zona. El promotor tiene que obtener rentabilidad por el alquiler y, además, la estructura que tiene que montar para poner sus viviendas en alquiler es costosa. Por tanto, Rodríguez recomienda hacer números para ver si le compensa pagar un alquiler más caro o si prefiere pagar menos y ahorrar por su cuenta para comprar una vivienda. Además, no está claro que con los alquileres pagados llegue a amasar un capital del 20%, que haga posible que el banco le otorgue una hipoteca convencional por el 80% restante. Rodríguez de Acuña hace una operación rápida: en una vivienda de 200.000 euros, el 20 por ciento son 40.000 euros.
Para alcanzar esa cantidad, habría que pagar un alquiler de 667 euros mensuales. Con el fin de cubrir los gastos y las exigencias del promotor en cuanto a rentabilidad, el alquiler subiría, como mínimo, hasta los 1.000 euros. Un alquiler caro para una vivienda de ese precio. Los promotores lo tienen más difícil en un entorno en el que los alquileres también están bajando. Por ello, también se están viendo obligados a rebajar sus objetivos. De hecho, en el ejemplo que antes poníamos, el promotor ha bajado el alquiler de una vivienda de 80 metros y dos dormitorios en Carabanchel de 1.100 a 900 euros mensuales.
Fuente: www.finanzas.com
