El alud de ejecuciones hipotecarias por parte de la banca y la salida a subasta de miles de viviendasque se prevé para 2010 puede acelerar, a juicio de los expertos, la caída de precios residenciales con efectos explosivos para el mercado inmobiliario.
El alud de ejecuciones hipotecarias de viviendas pertenecientes a los particulares que dejaron de pagar la hipoteca a su entidad financiera tras el inicio de la crisis económica puede tener efectos contundentes en el mercado de la vivienda a partir de los próximos meses, más allá del impacto en los balances de las entidades financieras, como informó EXPANSIÓN el pasado 18 de diciembre.
Estas ejecuciones hipotecarias surgen del masivo número de demandas por impago de hipotecas presentadas por bancos y cajas desde el estallido de la crisis en España, a finales de 2007. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), los expedientes de ejecuciones hipotecarias en 2008 se elevaron a 58.686 casos, cifra que se elevará sensiblemente el 2009. Según las previsiones del órgano de gobierno de la judicatura, estos casos ascenderán este año a casi 115.000, un 95% más. Para 2010, se estima que esta cifra subirá a 181.000, un 57% más que en 2009. El CGPJ realizó estas previsiones el pasado mes de julio, en un informe en el que alertaba sobre los “preocupantes” efectos de la crisis económica en la carga de trabajo de los juzgados españoles.
Debido al colapso que afecta a los tribunales, los expedientes de ejecuciones hipotecarias abiertos a finales de 2008 y principios de 2009 no han terminado de tramitarse hasta fechas recientes con la venta en subasta de la vivienda embargada. Los que se abrieron a mediados de 2009 llegarán a principios o mediados de 2010. Las expectativas de una avalancha de viviendas en procesos de subastas preocupa a las entidades financieras y promotores inmobiliarios, porque al no haber capacidad de absorción por parte de los habituales compradores –los subasteros–, las adjudicaciones están quedando desiertas, siendo las propias inmobiliarias de los bancos las que acuden en soledad a quedarse con estos activos a precio liquidativo.
Dilema
¿Qué pueden hacer las entidades financieras con este nuevo parque de viviendas usadas que se les viene encima?. Dadas las dificultades para reconvertir una vivienda de segunda en mano en vivienda protegida, o para destinarla al alquiler, tendrían dos opciones.
La primera es venderlas cuanto antes. Para ello, los expertos consultados por este periódico calculan que tendrían que enajenarlas con unos descuentos que podrían rondar el 50% del valor de tasación. Hay que tener en cuenta que buena parte de estos pisos son poco competitivos, por tratarse de viviendas usadas del segmento bajo del mercado, vendidas y financiadas a un precio sobrevalorado durante los últimos años de la de la burbuja inmobiliaria. Buena parte de estas viviendas han sido devueltas al banco por población inmigrante, con menos reparos que la local a la hora de dejar de pagar su hipoteca. Los bancos tienen más complicaciones para embargarles otros bienes si con la ejecución de la vivienda no recuperan el importe de la hipoteca fallida.
En resumen, si el banco opta por vender la vivienda a toda costa, se quitaría el activo de su balance, pero a costa de fuertes minusvalías en la mayoría de las ocasiones.
La segunda alternativa para la banca es no vender el activo y mantenerlo indefinidamente en el balance a la espera de una futura recuperación del mercado de la vivienda y la consiguiente subida de precios. El problema es que, según la nueva normativa del Banco de España, el banco está obligado a provisionar anualmente el 20% del valor contable del activo a partir del primer año de su entrada en balance. Cuanto más tiempo tarde en vender la vivienda, más dotaciones y mayor consumo de recursos propios le supondrá. Difícil elección.
En cualquier caso, los analistas creen que la masiva salida a subasta de pisos (se estima en unas 150.000 en los próximos meses, alrededor de un 15%del stock actual), presionará a la baja el precio de la vivienda. Al escasear los subasteros, principalmente por falta de financiación (aunque la obtuvieran, nunca podrían absorber tanta oferta), los impedimentos que habitualmente han dificultado el acceso de los particulares al mercado de subastas desaparecerán, según consideran los expertos del mercado inmobiliario. Cuando esta nueva situación vaya trascendiendo, muchos particulares elegirán la vía de las subasta, en detrimento del mercado libre, para adquirir una vivienda, al poder adquirirla a un precio más barato.
“Es lógico pensar que las rebajas de las subastas acaben por filtrarse al mercado, lo que puede cambiar mucho el panorama del sector de la vivienda en España”, señala Ernesto Tarazona, director de Corporate Recovery de Knight Frank. ¿Puede esta situación acelerar el ajuste de precios que los expertos creen necesario?. 2010 traerá la respuesta.
Fuente: http://www.expansion.com/
