El mercado hipotecario se ha vuelto muy hostil para el ahorrador. Lo que antes eran ayudas y facilidades se han transformado en trabas e impedimentos. Conseguir una hipoteca hoy por hoy es un suplicio. "Las damos con cuentagotas y reduciendo el riesgo a la mínima expresión. No podemos arriesgarnos a más impagos", confirman en una gran caja. Estos productos han dejado de ser interesantes para las entidades financieras, que en estos días se vuelcan antes en captar el ahorro (depósitos, planes de pensiones y fondos de inversión) de los clientes, mientras miran de soslayo a las hipotecas. En este ambiente, parece que "no habrá guerra hipotecaria, con bajadas de diferenciales para atraer nuevos clientes", asegura Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.
De hecho, las entidades están optando, antes que por nuevos instrumentos, por reediciones de productos pasados, más o menos maquillados. Y sólo entre los grandes, Banesto (Hipoteca Smash), Banco Popular (Hipoteca Ahorro Plus) y La Caixa (Hipoteca Abierta), parece que apuestan claramente por el segmento con novedades de cierto calado. Por tanto, la mejor opción para conseguir una hipoteca a un tipo razonable es atarse a la entidad. Cuanto más se vincule a su banco o caja, contratando seguros, domiciliando nóminas, abriendo planes de pensiones o invirtiendo en determinados productos de pasivo, mejores condiciones podrá obtener, sobre todo en el diferencial.
Pero incluso atándose, el horizonte para estos instrumentos es oscuro. En viviendas, el capital prestado en septiembre de 2009 (últimos datos disponibles del INE) fue de 7.318 millones de euros, un 16% menos que en idéntico mes del año pasado. "La demanda es poca, y la demanda solvente, menor todavía", precisa Natalia Aguirre, de Renta 4. "El peor escenario se producirá si se mantiene la tendencia alcista en los tipos a medio y largo plazo, por el efecto que tendría para las economías domésticas, sobre todo en un contexto económico laboral tan desfavorable como el que con toda certeza tendrá España en los próximos cuatro años", según Alberto Prieto, de Knight Frank.
Y para complicar la situación, el consenso del mercado prevé que los tipos subirán a finales de año. Adiós, pues, a más bajadas. "Hemos tocado suelo", asegura José Luis Martínez, economista jefe de Citigroup. El Banco Central Europeo está retirando la enorme liquidez que ha inyectado en los últimos meses. De hecho, el 16 de noviembre pasado fue la última subasta a tipo fijo. Esto quiere decir que habrá menos dinero en circulación y será más caro.
Expertos como Natalia Aguirre, de Renta 4, ven el Euríbor a 12 meses a finales de 2010 entre el 2% y el 2,5%. Mientras que Virginia Romero, de Ahorro Corporación, lo acota en la horquilla 2,10%-2,15%. Unas cifras estas últimas en las que también se mueve Citigroup. Por su parte, en Norbolsa hablan de una oscilación entre el 1,75% y el 2%, y Analistas Financieros Internacionales (AFI) lo sitúa en el 2,15%.
Además, la subida será progresiva y comenzará a mediados de 2010, pues el mercado irá descontando con antelación estas alzas. El único respiro residirá en que el diferencial que aplican bancos y cajas en sus hipotecas "permanecerá estable, pues si lo subieran, como consecuencia de un mayor riesgo, se podría ahogar más al débil sector hipotecario", analiza Romero. "El mercado de crédito está muy deprimido, y lo estará más en 2010 y 2011", augura Pablo Guijarro, experto de AFI.
Y de fondo, la polvareda que ha levantado la aplicación por parte de ciertas entidades en algún momento de suelos o cobertura de tipos en las hipotecas, que ha impedido a miles de hipotecados, según Adicae (asociación de usuarios de banca, cajas y seguros), beneficiarse de la bajada del Euríbor. "Son unas cláusulas abusivas y las vamos a impugnar en los tribunales", avanza Manuel Pardos, presidente de esta asociación. "Por término medio, el suelo para estas hipotecas varía entre el 3% y el 4%, y en techos hemos llegado a ver hasta un 15%", precisa Pardos.
En la Asociación Hipotecaria Española (AHE), su presidente, Santos González, templa gaitas. "Por encima de cuestiones puntuales, el mercado hipotecario español peca de excesivo peso en hipotecas variables, que son casi todas. Y, claro, el riesgo de volatilidad es muy alto". A su juicio, además de las entidades financieras, es el notario quien, en el momento de la firma, debe advertir de los riesgos de las cláusulas. Por su parte, el Banco de España ya ha fijado su postura, y no resulta muy favorable a los intereses de quienes tienen suelo en sus créditos. Su argumentación, explica el supervisor, es que "si está en el contrato, es válido, y en caso de considerarse esa cláusula abusiva habría que ir a los tribunales".
No es una opción desdeñable, porque existe una gran diferencia entre tener una hipoteca con suelo o sin ella. Por ejemplo, si tenemos contratado un crédito de 150.000 euros a 25 años a un tipo del 1,24% con un diferencial de 0,50 puntos, pagaríamos al mes una cuota de 616,97 euros. Pero si nuestra hipoteca tuviera un suelo del 3%, habría que pagar 711,32 euros, mientras que si fuera del 4% nos iríamos a 791,76 euros. O sea, en este último caso hay una diferencia mensual de 174,79 euros, que en términos anuales se transformaría en 2.097,48 euros por tener este handicap.
Mayores pérdidas, incluso, se pueden sufrir si ha asociado derivados (como swaps) a la hipoteca. Estos productos juegan a la subida o bajada del Euríbor. Pero los riesgos son elevados. Si el tipo sube por encima del nivel pactado en el swap, la entidad paga la diferencia. Pero si baja, se puede dar el caso de tener que abonar pagos superiores, incluso, a la propia cuota.La ingeniería financiera y los préstamos hipotecarios casan mal, como han demostrado en más de una ocasión, también, las hipotecas multidivisas. Miles de hipotecados en los pasados años contra yenes, especialmente, pueden dar fe de ello.
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