Lo cierto es que las últimas cifras del sector por sí mismas ya pueden llevar a pensar en un cambio de signo. La primera subida de precios de la vivienda en seis años, cinco meses seguidos con estirones en la compraventa (aunque en agosto, el último dato disponible, ha vuelto a caer, según los datos del INE, mientras que los notarios hablan de un estirón del 14%), grandes titulares de nuevas operaciones, promociones ya vendidas, llegada de inversores extranjeros…
Pero detrás de estos datos hay algunos matices. En primer lugar, la mayoría de comparaciones son interanuales y justamente el año pasado fue históricamente malo, así que al realizar una fotografía del sector en 2014, con 2013 como año base, necesariamente será positiva. Por eso hay que analizar otros aspectos.
Por un lado, el nivel de precios está a la misma altura que en 2003 y 2014, también el nivel de venta (ver gráfico) hay que ponerlo en contexto. La cifra, por ejemplo, de julio (28.583 unidades) es un 10% más elevada a la de un año antes (25.819), pero está en línea con la 2011 y muy lejos de los 43.561 de 2011 y de los 37.669 de 2010.
Por otro lado, hay que ver que el perfil de comprador aún es muy determinado: inversores y/o personas con ahorros. De hecho, dos tercios de las operaciones se realizan sin financiación.
A pesar de estos condicionantes, los expertos sí auguran un final de año con ciertas mejorías. En primer lugar, por los cambios fiscales, que pueden acelerar algunas ventas. ¿De qué cambio fiscal hablamos? La verdad es que esta medida ha pasado bastante desapercibida en la maraña de la reforma fiscal del Gobierno, pero el 1 de enero de 2015 se eliminarán los coeficientes de abatimiento para el cálculo de la plusvalía de la venta de viviendas adquiridas antes de 1994 (ventas con las que se logren beneficios). Es decir, a partir de entonces Hacienda modificará la forma en que se calcula la plusvalía de las viviendas y dejará de aplicar descuentos a las viviendas que se compraron antes de ese año.
De esta manera, las personas que a partir del 1 de enero de 2015 vendan un inmueble comprado al menos 20 años antes tendrán que tributar hasta un 55% más.
Manuel Gandarias, director del Gabinete de estudios de pisos.com, señala que de aquí a finales de año «se prevé un incremento en las operaciones por la entrada en vigor de la reforma fiscal y el impacto que tendrá la eliminación de los coeficientes de abatimiento e inflación».
«Con total probabilidad, cuando el grueso de los vendedores afectados sean conscientes de la situación comenzarán las carreras para conseguir cerrar operaciones antes de Nochevieja. (…) Es muy posible que el número de operaciones cerradas registre unas tasas de crecimiento que nos van a asombrar», indican desde el portal inmobiliario Idealista.com.
También parece que está cambiando es la actitud de la banca, que parece más abierta a conceder créditos a determinados perfiles de comprador. «El conjunto del año 2014 ha estado marcado por una cierta reactivación del crédito, asociada a un incremento de la confianza gracias a las buenas previsiones económicas en España y a la estabilización del mercado laboral», añade Jorge Ripoll, director del departamento de Estudios de la firma de tasación Tinsa.
Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, además, la necesidad de los comerciales de las entidades de cumplir objetivos al cierre del año puede también dar cierto impulso a las hipotecas durante estos últimos meses de 2014.
José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra e investigador del IVIE, es más cauto cree que, aunque puede haber cierto efecto fiscal, los incentivos a la venta ahora por los cambios fiscales se solapan con otros estímulos para esperar, como que mejoren los precios.
En todo caso, ¿qué supondría esta mejoría?
Para Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista.com, este buen final de año no implica una recuperación del sector con fuerza. «Aunque se puede decir que ha llegado a un punto de estabilidad o de equilibrio en algunas zonas de España, no se puede esperar para 2015 un crecimiento fuerte del sector», explica.
En la misma línea se expresa Jorge Ripoll, de Tinsa. «Estimamos que 2014 finalizará con un crecimiento de las compraventas de entre un 15% y un 25% respecto al año pasado, teniendo en cuenta que 2013 acabó con unas cifras en mínimos (300.000 unidades). Es probable que la reforma fiscal adelante algunas operaciones de venta previstas para principios del año que viene, igual que en 2012 hubo un efecto llamada debido al fin de la desgravación fiscal por compra de vivienda. Sin embargo, no creemos que el adelanto de operaciones vaya a ser muy representativo». Así, añade que la evolución del mercado el año próximo dependerá de cómo se comporte la economía y del empleo.
Respecto a los precios, Ripoll indica que desde Tinsa esperan que ela ralentización continúe y la caída a final de año esté en torno a cero. Es decir, se podría hablar de un suelo en el precio de la vivienda en términos medios en España. "Esto no excluye que haya zonas con un importante ajuste pendiente y otras donde los precios estén ya registrando tímidas subidas. Si finalmente la recuperación es más débil de lo esperado, no descartamos que se puedan volver a intensificarse los descensos", asegura.
Carlos Smerdou recurre a una metáfora. «Es cierto que se ve la luz al final del túnel, y no es un tren mercancías», asegura. Y concreta: «Podemos hablar de cierta estabilidad en el sector para 2015, no de un repunte».
Fuente: http://www.expansión.com/
