El año pasado se produjeron en España 200.000 ejecuciones hipotecarias, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). De todos ellos, sólo 2.500 se llevaron a cabo por la vía extrajudicial o notarial. La inmensa mayoría, el 98%, se liquidó en los juzgados, según cifras que manejan los notarios.
Este colectivo asegura que si se evitan los tribunales, el procedimiento de ejecución hipotecaria es más ágil y rápido, pero advierten de los inconvenientes que impulsan a la banca a decantarse por un juez para resolver este tipo de conflictos.
En primer lugar, para que una entidad decida acudir a la vía extrajudicial para ejecutar un inmueble ante un notario, es necesario que ambas partes -deudor y acreedor- hubiesen acordado esta posibilidad en la escritura pública del préstamo hipotecario. “Es muy habitual que los préstamos incluyan este tipo de cláusulas pero, en la práctica, las entidades casi nunca recurren a ellas”, explica a El Confidencial Joan Carles Ollé, vicepresidente del Consejo General del Notariado y decano del Colegio Notarial de Cataluña.
Por tanto, es la entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario quien solicita al notario que inicie el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. Y es este quien requiere al acreedor el pago de las cantidades adeudadas por razón del préstamo hipotecario.
No obstante, aclara Ollé, ”para que se pueda iniciar el procedimiento, el notario debe notificarlo al deudor. Es una notificación personal. Por tanto, si no se localiza al demandado, el procedimiento se paraliza. No puede iniciarse”, apunta Ollé. Por la vía judicial, el juez puede recurrir a la publicación de un edicto en el propio juzgado si no se consigue localizar al deudor. Primer inconveniente.
Segundo inconveniente. Una vez adjudicado el inmueble a la entidad financiera, debe producirse el lanzamiento -o desahucio-. Si el inquilino no quiere abandonar el inmueble, el notario no puede ordenarlo. Es competencia de un juez.
Se trata de dos importantes trabas que han impulsado a la banca a acudir en masa a la vía judicial. “Cuando existe un acuerdo entre el deudor y el acreedor, la vía notarial es más ágil y rápida que la judicial. Sin embargo, el número de procedimientos es todavía anecdótico. Supongo que porque es muy garantista con el consumidor”, explica Ollé.
Y, desde el punto de vista del ejecutado, ¿cuál es la mejor vía? "Si el deudor va a acabar perdiendo la vivienda, si esta es la única salida, lo mejor es la vía extrajudicial, ya que cuanto más tiempo transcurra, más intereses se irán acumulando. Sin olvidar las costas judiciales", apunta Joan Carles Ollé, que calcula que el procedimiento puede resolverse en tres o cuatro meses ante un notario, frente al año que puede alargarse en los tribunales.
Los notarios también podrán suspender ejecuciones extrajudiciales
Por tanto, nos encontramos ante dos procedimientos muy similares por lo que respecta a los pasos que hay que seguir, en los que la principal diferencia radica en la rapidez con la que se resuelve el conflicto.
De hecho, tal y como sucede por la vía judicial, cuando el acreedor no atiende al requerimiento de pago, el inmueble acaba en subasta. Conforme sucede en los tribunales, si esta queda desierta, la entidad financiera puede adjudicárselo por el 70% del valor de tasación.
Además, tras hacerse pública la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea del pasado 14 de marzo, los notarios también tienen potestad para suspender un procedimiento de ejecución hipotecaria en aquellos casos en los que haya sido admitida a trámite una demanda por la existencia de cláusulas abusivas en los contratos. De hecho, informarán al acreedor hipotecario y al deudor ejecutado de la existencia y alcance de esta sentencia en los procedimientos que estén tramitando.
El Consejo General del Notariado lleva meses reclamando 'justicia preventiva', una reforma legislativa que permita a los notarios recuperar el control sobre las cláusulas que puedan ser abusivas, puesto que es ante el notario cuando las partes contratan y asumen sus obligaciones.
"Según la legislación vigente, los notarios sólo tienen la posibilidad de excluir de un contrato aquellas cláusulas declaradas abusivas por la ley o por una sentencia firme, y esto último sólo desde el momento en que la sentencia se inscribe en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación", lamenta Ollé.
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